望於保障性住房儘量口惠實亦至，從2003年就開始熱議的物業稅能夠由空轉實，這是在激勵機制層面上收走房地產投資的紅利，屬於釜底抽薪之舉。當然，政府應該給予其他受到鼓勵的資以相應的紅利，超過房地產投資收益。不過，要指出的是，即便如此，由於大中高品質的商品房的稀缺性，這部分房產與建設這部分房產的品牌企業仍然持續具有投資價值，直至人口紅利徹底消失。（2007…10…24）

財政部、央行與銀監會打仗將損害市場預期

財政部、央行與銀監會觀點打架，市場遭殃，政策效力大打折扣。根據財政部與央行所發通知，從2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的倍；最低首付款比例調整為20％。10月28日，房貸新政執行第二日，農行、建行率先出臺了房貸細則。戲劇的是，僅隔幾個小時，農行將操作細則從網站上撤下；更戲劇的是，事隔一天，農行細則又一字不差地掛上網站。這一細節顯示政府內部巨大的分歧——是刺激房貸消費，還是控制銀行風險，中國擴張型經濟政策該何去何從？

10月22日，財政部與央行釋出刺激住房需求的房貸新政。10月24日，銀監會緊急會晤大型商業銀行高層，下發緊急通知，關小了房貸新政的優惠閘門，明確只有“首次利用貸款購買自住房”可以享受住房優惠。財政部、央行、銀監會等有關各方顯然應該加強協商，避免出現市場搖擺不定、購房者心神飄搖的難堪境地，這對於明確市場預期有害無益，對於拉動中國經濟走出緊縮低谷更是一個沉重的打擊，比不出臺優惠政策更糟。房貸新政牽涉到部門之間的利益博弈，更事關中國銀行業市場、監管與中國經濟發展以誰為重的大局。

在經濟下挫之時，刺激內需是拉動經濟增長的一*寶。1998年、2003年，拉動住房消費，對於中國經濟走出東亞金融危機、SARS緊縮低谷都起到了舉足輕重的作用。面臨更加險惡的全球金融危機，刺激住房消費提上議事日程，其意顯然是在維持房地產市場穩定，防止50多個相關行業與3000萬的就業人員出現大幅衰退。刺激房地產消費是維持中國經濟增長速度的應急之舉，事關穩定中國經濟的大局。客觀地說，監管部門確實處於兩難境地。監管部門關注的是銀行的風險，由於房地產市場預期繼續下降，如果繼續大規模發放房貸，有可能收穫房貸壞賬率上升的苦果，並且，銀行的贏利空間會遭到壓縮。銀行的主要贏利來源仍然在於利差與息差，佔據80％以上的比例。央行將首次按揭買房的貸款優惠利率由原來的倍下調到倍後，銀行的存貸差進一步縮小。

據高盛高華測算，如果貸款利率為基準利率85％的按揭貸款（即存量房貸）中有90％轉而使用基準利率70％的新利率，銀行業2009年預期淨息差將平均收窄近8個基點。按14家上市銀行按揭貸款佔總生息資產的均值是8％，2009年主要上市銀行的預期稅後淨利潤將會減少。但是，如果銀行繼續緊縮房地產貸款，將加重中國經濟嚴重緊縮的預期，銀行現有的25％左右的房貸作為優質貸款，會暴露於蛻變為呆壞賬的巨大風險之中。如果全國房地產均價下挫30％，按照風險測試，住房貸款不良率將大幅提升。

第一篇第二章　時遠時近，開發商與政府在博弈（8）

如果有關部門各自站在自己的立場，會出現公說公有理、婆說婆有理糾纏不清的境地，如果加強協商，從穩定中國經濟、控制金融風險、加強銀行市場競爭力的大局出發，則不難得出各方共同接受的結論。

財政部和隸屬中投公司的匯金公司是我國大型國有控股銀行的大股東，因此，財政部出臺的各項政策要確保兩個目標，既要刺激住房消費保證經濟增長，又要確保金融機構的利潤空間不至於壓縮到太小，金融安全是我國經濟安全的定海神針，只要有一兩家金融機構破產，則中國經濟全盤皆輸。

事實也印證了財政部的良苦用心。10月29日晚，央行提高存貸款基準利率27個基點。令人關注的是，五年以上貸款基準利率下調27個基點，而五年以上存款基準利率下調45個基點，剛好在銀行可以承受的範圍之內。可見，財政部與央行已經為房貸新政埋下了伏筆，而銀監會倒像是後知後覺的局外人，對於政府刺激經濟增長的舉措起到了負面的攪局作用。銀監會的苦心可鑑，但維持高利差不是保障銀行競爭力的法寶，不過是借優惠政策將儲戶利益轉到銀行手中而已。對於銀行而言，在緊縮期轉危為安、控制風險的手段是加強內控