10月份上旬，有媒體報道，《土地管理法》正由國土資源部政策法規司在緊張修訂中，其中可能涉及農村宅基地將獲准上市流轉。另外，新一輪農村改革可能會進一步完善土地徵用制度，進一步延長土地經營權的年限，將農村土地的承包期從現在的30年延長到70年等。

這就意味著，小產權房轉正已經邁入了一大步。去年房價飆升的時候，價格低廉的小產權房受到市場的追捧，但是，由於不受法律保護，小產權房逐步降溫。我們先看看小產權房在哪裡出了問題？這些問題怎樣解決。

七、　保障性住房與樓市健康發展（2）

我們需要對小產權房問題做一個全面的分析。當前小產權房之所以難處理，實質有兩原因：第一，小產權房的出現，會不會危及到18億畝耕地的紅線問題，農民的利益是否能夠得到保障；第二，小產權房是否會衝擊商品房市場和土地市場。

小產權房會衝擊18億畝耕地的紅線嗎？

筆者試圖尋找這個問題的鑰匙。首先，保護耕地和城市化之間的平衡點怎樣把握。保護耕地，無疑是我們的基本國策。###總理說“一定要守住全國耕地不少於18億畝這條紅線”。這也是我們人多地少的矛盾決定的。筆者對於這一點是堅決擁護的。我們的民族經歷了60年的糧食大饑荒之後，飢餓已經深深地烙在我們的民族潛意識裡。不過，隨著經濟的發展，特別是城市化程序的推進，種糧和建房的矛盾日益顯現出來。總體上來說，耕地種糧是第一位的，具有優先權，但這種優先權並不是絕對的。

隨著城市化程序的推進，今後將會有更多的農民脫離土地，住進城市，成為市民。這是工業化和現代化的必然結果。按照政府的規劃，在今後若干年中，我國每年將大約有1000萬農村人口遷移進入城市。儘管按照這樣的速度，用30年的時間，我國城市人口也不過增加3億人，即比現在的城市人口增加不到一倍，但仍然可以說，從現在開始，我們正在進入一個快速的城市化時代。

試想，大量的人口湧進城市，建設住房、廠房、辦公樓都需要土地。隨著農業佔國民經濟的比重越來越小，農民不斷市民化，農民的主要利益已經從對土地的強烈渴求轉化為對就業和社保的渴求。越來越多的農民來到城市尋找生存之路，邏輯上就形成了一個尖銳的矛盾，那就是種糧與建築之間的矛盾更加激烈。但是，我們還是可以暫時避開這個矛盾的鋒芒。就是隨著大量的農村人口湧入城市，農村留下了大量的宅基地落荒。

根據我國著名房地產理論家孟曉蘇先生的研究，我國的建設用地包括城鎮用地、村莊用地和工礦用地，其中全國城鎮用地只有五千多萬畝，而村莊建設用地有億畝，將近五倍於城鎮面積，其中80％以上是農民的宅基地……現在“空心村”現象嚴重，有的村子裡80％的人已經進入城市，大量建設用地卻在那裡閒置；農民進城後要買房或租房，又多佔了一塊地。所以我認為，城市發展用地的解決之道應在於如何盤活農村建設用地。

在農民宅基地不能流轉的情況下，一部分城市邊緣的宅基地蓋上了不受法律保護的小產權房，造成極大的浪廢；另一部分的宅基地成了“荒村”，造成土地價值得不到實現。如果允許宅基地轉讓，這些土地價值就會得到體現，離城市遠一點的，就可能重新翻耕，不再拋荒，離城市近一點的，透過市場的轉讓，既可以給農民得到實惠，也可以平抑過高的房價。

同時，隨著政策的轉變，農村現代化程序不斷推進、技術不斷提高，糧食產量隨之增加。如果土地承包期從現在的30年延長到70年等，還可以流轉的話，一部分農業人口就可以安心的分離出來，將土地租給另一部人去使用，到城市裡面打工、做生意；另一部分人可以按著市場的需求，集約化經營。這樣既有利於土地利用、提高生產力，又可以根據市場的需求去種植。一旦允許流轉土地經營權，農業集約經營便具備條件，可大規模從事農業生產，擺脫小農經濟，加速中國農業的現代化和全球化步伐。浙江等沿海省市近幾年的實踐已顯示，有償轉包、業主租賃、分季流轉、土地入股、土地互換等多種土地流轉形式，為農業規模化、集約化、高效化經營提供廣闊空間。

所以，允許土地經營權轉讓和農民宅基地轉讓，並不危及18已耕地的紅線。相反，由於解決了拋荒和集約化經營的難題，還可以增加產量，推動城市化程序。

理論界一直根據中國的房價比與收入比來大談房地產有多少泡沫。隨著今後小產權房在補交土地稅費後並進入流