決定房地產變現風險的影響因素很多，主要有房地產價值量的大小、房地產專案的建設程式、房地產地段的好壞、房地產的市場行情和房地產的現金流量。房地產價值量越大，所需資金越多，越不易在房地產市場上找到買主，因而變現性差，所面對的風險就越大。一般來說，在房地產市場的繁榮時期出售房地產比在房地產市場的蕭條時期出售房地產要容易，即房地產市場行情越好，房地產投資的變現性越好；房地產的現金流量越大，房地產的變現性越好，則房地產的變現風險越小。

二、金融風險

金融風險主要表現在利率風險、匯率風險以及金融政策風險三個方面。利率風險是指由於經濟形勢和國家經濟政策變化而引起的貸款利率的改變。匯率風險是指由於國際貨幣匯率波動帶來的涉及外幣結算的專案風險。金融政策是指國家貨幣政策、貸款規模的政策性變化。金融風險影響到專案資金來源及借貸資金的成本費用。

1。　匯率風險——人民幣升值風險［89］

自1994年我國外匯管理體制改革以來，我國國際收支援續順差，外匯儲備大幅增加，至2003年6月，外匯儲備餘額達3465億美元。長期的國際收支順差和鉅額的外匯儲備引起了國內和國際社會的廣泛關注，輿論普遍認為人民幣已被低估，美日等國要求人民幣升值的呼聲越來越高，國際、國內普遍存在著對人民幣升值的預期。

2005年7月，人民幣對美元匯率升值2％，這對我國房地產市場產生的直接影響不大，但市場中普遍存在著對人民幣繼續升值的預期。這將對我國房地產市場產生直接的和潛在的影響，會使投資、消費、房價等出現不同程度的波動。人民幣升值預期對房地產市場產生的影響在外資占房地產投資、消費比重較高的城市和地區將會表現得比較明顯，如北京、上海；在外資參與相對較多的中高檔房市場，也會表現得更加明顯。從外資對房地產的投資、需求、中高檔房價格來看，一方面，在人民幣升值前，由於外資的進入，短期內房地產投資、消費會顯著增加，這會使中高檔房市場在一定時期內供需旺盛，房價上漲，呈現出繁榮景象。另一方面，待人民幣升值的預期目標逐步達到後，由於成本增加，收益下降，外資回撤，中高檔房的投資會大幅下降；中高檔房的外資需求減少，導致銷售量萎縮，外資投資的中高檔房開始拋售獲利；在市場中其他因素不變的情況下，需求量減少、供應量增加，房價會因供大於求而滯漲或下跌。這種由熱到冷的變化會對中高檔房市場產生十分不利的影響。

由於人民幣升值引起的投資、消費的增長出現在不同時期，從而使中高檔房市場先後出現供不應求和供大於求的局面，導致在人民幣升值的過程中投資、消費、中高檔房價格會經歷一個由熱到冷的過程，這將使中高檔房市場面臨較大的風險。

2。　利率風險與金融政策

利率風險是指由於市場利率提高而給投資基金受益人帶來的損失。調整利率是國家對經濟進行宏觀調控的主要手段之一。國家透過調整利率可以引導資金的走向，從而起到宏觀調控的作用。房地產投資所需資金量大，利率的升高會對房地產投資基金產生兩方面的影響：一是對房地產實際價值的折減。利用升高的利率對現金流折現，會使淨現值減小，甚至出現負的淨現值。二是利率的升高會加大投資基金的債務負擔，引起還貸的困難［90］。利率提高還會抑制對房地產的需求，從而導致房地產價格下降，而且會使房地產投資基金面臨資金募集的困境。

2003年下半年以來，國家出臺了一系列政策措施，如《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》、《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》以及實行嚴格的土地管理制度、提高銀行存款準備金率、實行貸款浮息制度、提高固定資產投資專案資本金比例等。其中，央行下發通知，要求各金融機構提高存款準備金率0。5個百分點，共收縮可貸資金約1100多億元；國務院下發通知要求房地產開發固定資產投資專案（不含經濟適用房）資本金比例從20％提高到35％及以上。這些規定旨在透過嚴控房地產開發貸款、加強個人住房貸款管理以降低金融風險，遏制包括房地產在內的投資過熱。

這些新出臺的房地產金融政策對房地產市場的影響表現在以下四個方面。

（1）資金鍊。

新規出臺可以說直指實力較弱的房地產商，使眾多房地產商資金鍊緊張。上海銀監局一位權威人士也證實了金融機構將嚴控新的授信業務，包括