融資風險

1。　週期風險

週期風險是房地產業的週期波動給投資者帶來的風險。就如經濟週期一樣，房地產業的發展也有周期性的迴圈。房地產業的週期可分為復甦與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。有關研究表明，美國房地產業的週期大約為18—20年，中國香港約為7—8年，日本約為7年。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產業將出現持續時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。例如，美國1991—1992年的房地產蕭條期中，房地產成交價一般只有原價的14％甚至更低，其中商業房地產總體市場價值從1989年的35000億美元跌至1991年的15000億美元。房地產價格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因資金債務等問題而破產［86］。

2。　政策性風險

由於房地產業與國家經濟緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對土地使用、出讓的政策，對環境保護的政策，對租金、售價的限制政策，對材料、裝置的限制政策，尤其對固定資產投資規模的宏觀調控政策和金融方面的政策以及新的稅務政策，都會給房地產投資者帶來風險。在我國現階段房地產市場很不完善、房地產製度尚不健全的情況下，政策的變化會影響房地產內部結構，使不同型別的房地產產品需求比例產生變化，如果投資者投資專案選擇不當，必然會遭受損失。

以上海市因地面沉降災害調整容積率政策為例，可以看出政策變化給房地產開發帶來的風險［87］。地面沉降是一種緩變性的地質災害，它的發生是緩變的、潛在的，但長期累積後造成的破壞又是持續和巨大的。通常地面沉降是由於大規模市政建設和過量開採地下液體、礦產資源，使地下鬆散土層壓縮而導致地面高程逐漸降低的工程地質現象。上海市的地面沉降災害已持續80多年，造成了巨大經濟損失，從1920—2000年的直接和間接經濟損失高達2943。07億元。大規模的市政建設和高層建築建設是上海市地面沉降的一個主要原因，因此，上海市2003年調整了土地容積率的政策，規定在中心城區辦公樓容積率不得超過4。0，住房容積率不得超過2。5，這一政策的實施對上海的房地產開發產生了直接的影響，房地產開發成本上升，利潤空間縮小。

但是，由於上海市市政建設和高層建築建設仍在繼續，以及周邊地區抽取地下水的影響，地面沉降趨勢依然存在。根據筆者的研究，經過對上海市2001—2020年地面沉降災害風險經濟損失的評估，結果表明，在未來近20年裡，地面沉降災害將使上海市遭受風險經濟損失約245。7億元，詳見表7。1。

表7。1　上海市地面沉降災害風險損失

注：風險損失的估算以2000年12月31日為估算時點。

資料來源：《水科學進展》，2005年第6期，第878頁。

由於地面沉降趨勢的存在，並且仍將會使上海市遭受巨大的經濟損失，上海市政府還可能出臺調整容積率的政策，因此，這一政策風險是開發商在進行房地產投資決策時需要考慮的。

3。　經營管理風險

經營管理風險是指由於房地產投資者經營管理不善而造成損失的風險。如投資者不能勝任經營管理工作、承包形式的決策、承包方的選擇、推銷形式的決策、促銷策略的制定、市場定位、價格定位、違章或違法、開發方案制訂等經營決策與管理決策上存在的風險［88］。

同時，REITs的經營風險還體現在違反銀監會的有關規定，違規經營。如將資金運用於非不動產；將房地產信託資金投資於境外的不動產；以承諾、擔保等方式，使資金就任何人的任何責任或債務承擔責任；與受託人的固有財產或不同委託人的信託財產進行相互交易；將資金進行使其承擔無限責任的投資，等等。

4。　變現風險

變現風險是指急於將商品兌換為現金時由於折價而導致的資金損失的風險。房地產作為不動產，銷售過程複雜，屬於非貨幣性資產，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。因此，當投資者由於償債或其他原因急於將房地產兌現時，由於房地產市場的不完備，必然使投資者蒙受折價的損失。房地產一般要經過較長時間才能在市場上脫手，如果急於脫手，損失就不可避免。