�枷攏��瀉脫�匣�鷲飭醬蟛棵旁詵縵脹蹲手興�急戎賾�1994年20％上升到1995年的79％。

儘管投資於REITs可能帶來一定的風險，但事實證明，只要以法律形式規定養老基金和保險公司投入REITs的上限比例，風險是可以控制的。投資於信譽良好的REITs可以使養老基金得到快速的增值，對保證社會保障體系的良好運轉有很大幫助；投資於信譽良好的風險投資基金也有助於保險公司提高資金的投資收益率。

②積極引入外資，促進我國REITs的國際化。我國仍是發展中國家，資金短缺問題在短期內還無法完全解決。發展REITs不能只依靠國內資金，正如馬克思所說，資本的天性在於運動，它具有超越地域限制的本能，REITs是國際化的，特別是在世界經濟一體化的今天，國界對資本流動的限制越來越小，REITs的國際化趨勢也越來越明顯，為了更好地吸引外資，引進國外REITs的先進管理經驗，有必要大力促進我國REITs的國際化。

（2）降低資本利得稅，鼓勵長期投資。

鼓勵REITs首先要鼓勵長期資本投資。財稅政策是國家進行宏觀調控的主要手段，運用鼓勵投資的稅收政策能極好地調動起投資者的積極性，起到事半功倍的效果。各國在設計所得稅率時都注意了對長期投資資本利得稅和一般所得稅的區別。

四、小結

委託代理理論為分析REITs提供了一個理想的框架，投資基金市場的特徵以及投資基金功能的有效發揮取決於一系列有效的制度安排，因此，需要不斷完善資訊披露制度，建立標準化的基金業績指標評價體系，同時，設計合理的激勵機制，完善REITs監管體系，在不斷的競爭當中有效抑制逆向選擇和道德風險的產生。鑑於中國房地產業和證券市場尚不成熟，REITs還處於起步階段，應當找尋一種真正適合中國國情的實施方案，借鑑他國的有效經驗，在實踐當中不斷摸索前進。

註釋

〔1〕　如果u（x）＝Eu（y）（其中y為隨機收入），x稱為y的確定性等價，因為消費者從隨機收入y中得到的期望效用與從確定收入x中得到的效用相同，當消費者是風險中性的時候，確定性等價等於隨機收入的均值；當消費者是風險規避的時候，確定性等價等於隨機收入的均值減去風險成本。

第七章　房地產投資信託基金的風險及其控制

發展我國的房地產投資信託基金（以下簡稱REITs）對房地產業、金融業都有積極作用，能夠完善房地產金融體系、拓寬房地產融資渠道、有效地解決當前房地產開發融資困難的問題。但是REITs制度在建立和發展的過程中會遇到一系列的風險，如果不能有效地規避或控制這些風險，我國的REITs將很難發展甚至可能半途而廢。因此，必須在發展REITs時分析這些風險並採取相應的控制措施。

第一節　風險概述

在一般情況下，投資的收益越高，存在風險的可能性就越大；反之反是。中國房地產投資基金剛剛起步，還處於發展的初級階段，與國外金融市場中發展較為成熟、完善的投資基金相比，仍有較大的差距。到目前為止，我國的《產業投資基金管理暫行辦法》等法律、法規尚未出臺。因此，不僅要看到REITs的發展前景和優勢，更應理性地看待發展REITs可能面臨的各種風險［85］。

導致REITs風險產生的原因很多，可以分為系統性風險和非系統性風險，也可以將它分為市場風險（又稱“外在風險”）和非市場風險（又稱“內部風險”）。系統性風險是指影響所有產業投資基金投資收益的某些共同性因素所引起的風險；非系統性風險是指由某種特殊事件所造成的、僅僅影響某種基金收益的風險。市場風險是指由外部原因，如政治、經濟政策或制度變化等導致市場異常波動產生的投資風險；非市場風險是指由基金管理公司內部的經營管理等造成的風險。系統性風險和非系統性風險及市場風險和非市場風險分別構成了REITs的總和。由於REITs的收益與風險是其所投資房地產企業的收益與風險的衍生產品，其風險從根本上說也源於房地產企業。因此，這裡按房地產投資信託基金風險產生的本質所在，圍繞發展REITs全過程中會遇到的風險，進一步細分為以下五種風險：投融資風險、金融風險、經營管理風險、市場風險、社會環境風險和道德風險。

第二節　REITs風險分析

一、投