離譜的房價，董特首施政的第一炮，就是推出“八萬五”建屋大計，即政府每年推出8�5萬套政府補貼公屋，以不到市場價兩成的價格出售給符合資格人士，目的是將樓價降至香港市民能夠負擔的水平。政策一出，香港住宅市場立即感受到壓力。這年夏天的亞洲金融風暴，使房價一瀉千里。大傷元氣的香港私人房地產業再遭遇大量政府補貼公屋的衝擊，顯得雪上加霜。樓價下挫二至三成。在人人看跌的情況下，房地產價格不斷走低。

早在1994年初，美國摩根士丹利公司已發表研究報告指出：香港地產市場的“泡沫”正漸漸形成，雖無即時爆破的危機，但要提防兩種可能：一是某些事件或環境令香港經濟急轉直下，又或引起極大的政治或經濟不安；二是利率突然飆升。整體而言，導致地產泡沫形成的原因有如下幾個方面馮邦彥�香港地產業百年�香港三聯書店，2001�。

香港房地產市場供求嚴重失衡

香港的土地供應中，住宅土地的供應尤其嚴重不足。1995年以後放寬的土地供應中，絕大部分是住宅用地，以彌補過去多年的嚴重短缺。然而，從土地拍賣到建成樓宇出售通常需時3年，因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市場中發揮調節需求的作用。換言之，這段時期香港住宅市場的供應仍相當緊缺。而期間港府的公屋建設又因長遠房屋策略的實施而長期滯後，趕不上需求。

從需求看，上世紀90年代以來香港人口的增加速度遠遠超過港府原來的估計，截至1996年年中，香港人口總數已達631萬人，按照港府1992年時的估計，這將是2006年以後才達到的數字。由於人口的急增，香港的住戶數目從1991年的1582000戶增加到1996年的1856000戶，其中約78％的增幅是基於13％的人口增長，主要源於中國內地合法移民和海外勞工的湧入，以及較早期移民海外人士的回流。

經營高度集中、市場低度競爭加劇樓宇供求失衡

在香港特定的土地管理制度下，經過多年的競爭與發展，香港地產業已逐漸形成經營高度集中的局面，約十個大型地產發展商控制了香港地產市場的絕大部分份額。根據香港政府的統計，以樓面總面積計算，從事地產發展的最大規模10家集團在1994年至1996年的市場佔有率分別是52％、56％和63％，其中，在住宅樓宇市場的佔有率更分別高達60％、63％和76％，數字顯示這種經營集中性的趨勢有日漸明顯之勢。

根據香港消費者委員會的調查，香港雖然沒有法律障礙阻止任何人加入樓市成為地產發展商，但是，新經營者進入地產發展市場與原有大地產商競爭時，卻面對著有限的土地供應、高昂的地價、高財務成本、較弱的議價能力等一系列不利因素。因此，香港的房地產市場不屬於具高度“競爭威脅”的市場，自1981年以來，沒有新的大型地產商能夠打入市場（這是指有能力每年供應量達5％或以上的新私人住宅樓宇發展商）。

第七章　中國房市存在泡沫嗎（10）

由此可見，經營的高度集中、市場的低度競爭威脅、價格歧視的存在，以及部分地產商囤積樓宇牟利等因素，都加劇了樓宇供求的不平衡。

大量資金湧向香港地產市場而形成“資產通脹”

從1989年6月到1994年3月期間，香港因受制於港元聯絡率制被迫跟隨減息，在負利率環境下，大量資金從銀行體系流入地產、股票市場，大幅推高地產、股票價格，形成“資產通貨膨脹”。

1997年，投資者將“九七”迴歸從負面因素轉而視為正面因素，預期“九七”後香港經濟將進入一個新發展時期，因而紛紛入市投資。期間有大量內地資金亦從不同渠道流入香港，進入地產市場。這一時期，樓宇已從居住用途轉變為投資工具，而且被視為一種看漲的投資工具。大量資金的投機加劇了供求失衡。

銀行貸款的增加推波助瀾

1996年第4季度，香港銀行業放鬆了對住房按揭貸款的審查標準，直接促使大量炒樓力量進入房地產市場，使得本來就已經非常高的樓市價格再度暴漲。根據1998年的統計，在過去的20年裡，香港與房地產有關的貸款佔GDP的比重從20％～30％上升到1998年的70％左右。1979年，香港的房地產貸款佔其貸款總額的比重為24％，而到1998年則上升為48％，增加了1倍。80年代初期，用於購買私人住宅的貸款佔GDP的8％，而到1998年則上升