達85％，銀行和金融機構類股票累積跌幅也高達80％。

泰國地產泡沫成因分析

（1）過度借貸與缺乏監管的自由化金融體系難辭其咎。從1990年開始，泰國的房地產開發貸款和住房貸款以20％～30％的速度增長。此外，外資透過離岸金融進入房地產市場。90年代初，由於利率低企，在西方國家的銀行體系和金融市場中累積了大量的流動性，而此時在以泰國為代表的東南亞國家，利率仍舊相對較高，因此大量的外資流入了泰國。在實行金融自由化之後，泰國本地的金融機構可以方便地借到外幣貸款，而這些貸款最終並沒有流入實業領域，而是進入了房地產市場。泰國政府對流入泰國的大量外國流動資金沒有采取任何管制措施和引導，外資流向失控，使過多的資金流入房地產，釀成房地產過熱，大量新蓋的樓房賣不出去，銀行的大筆貸款無法償還，致使銀行出現鉅額呆賬壞賬，也是泡沫破滅的導火線。

（2）在國內的房地產金融方面，也存在著過度競爭且缺少有效監管的問題。商業銀行、財務公司、保險公司、信貸公司等各種各樣的金融機構，以不同的方式便利地獲得資金並投入房地產市場。其中，財務公司的負面作用尤其巨大。由於監管過鬆，這些機構被允許透過發行高利率的票據和從國內和國外的銀行借貸的方式獲取資金並用於發放貸款。1997年初，總共91家財務公司，到年底有56家被停業，而這又使得那些依賴財務公司進行流動資金貸款的本地企業也陷入財務困境。

（3）泰國的房地產泡沫不僅表現在“價格”層面，也體現在“量”的層面，無論是空置率還是貸款佔GDP的比重都超出了合理的範圍。到1996年，房屋空置率持續升高，僅辦公樓就有30萬平方米無人問津，空置率達到50％。

（4）利率的上升。從1994年底開始，泰國四大商業銀行的貸款利率從14％提高到危機發生之前的16％，而在危機發生之後的半年內又快速上升到19�375％。利率的上升提高了投機者的資金成本，也加劇了開發商的資金壓力。1997年2月5日，一家大地產發展商Somprasong　Land　未能支付一筆3100萬美元的可轉債的利息，成為泰國第一家未能及時償還債務的發展商。在其後的幾個月內，又有多家地產商相繼未能償還到期債務，從而加速了銀行催債的過程。

4�中國香港地區的房地產泡沫

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房地產業在香港整個社會經濟活動中具有重要的地位。20世紀50年代，香港把握機遇，依靠自由貿易成功地成為亞洲“四小龍”之一。到了70年代後期，隨著土地和勞動力成本的上升，香港製造業出口競爭力減退，於是將大部分製造業轉移到中國內地，而香港則逐步轉型為以金融、貿易和服務為主的經濟體。至於香港房地產業，則在這次產業調整中得到了迅速的發展。書　包　網　txt小說上傳分享

第七章　中國房市存在泡沫嗎（9）

由於香港土地資源稀缺，香港公司和私人習慣於將富餘貨幣購置物業以求保值，自1985年起銀行普遍接受物業抵押發放貸款，從而引發了財富迴圈效應。據香港著名的測量行——仲量行統計，從1984年香港房地產市場復甦算起，到1997年7月的13年半期間，香港住宅樓價整整上升了3倍，升幅之大令人咂舌。在住宅樓價的帶動下，寫字樓、商鋪等價格均有可觀升幅。地產市場的價格水平已日漸與市場的實際承受能力脫節。並且在1997年到達頂點後，泡沫開始破滅，樓價一路下跌，至2003年年中，香港樓價已下跌70％左右，導致大量負資產（指持有物業的市場價值已經跌至按揭金額以下）人士產生，給香港經濟帶來了嚴重的負面影響。這一輪週期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復甦的跡象。

在當年的巔峰時期，港島黃金地段的寫字樓曾開出過一平方米近20萬港元的“天價”，豪宅10萬元/平方米不止，一手“樓花”開售頭次轉手要價達到10萬元。以炒樓高潮1997年4月前後為例，當月送交土地註冊處登記的樓宇買賣合約共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近兩倍，比上一個月的16124宗也增加了五成多。此時的房地產市場炒作之風近乎癲狂，存在著嚴重的泡沫。而正是這一階段，20萬後來淪為“負資產階級”的中產市民接過了房產高價的“接力棒”。

1997年，特區政府接管香港後，為了遏制漲得