看待。按照資產價格理論，房地產價格由持有者房屋收益流的貼現值決定，因此，房地產價格與租金有密切的關係。

2�我國商品房平均價格波動情況

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我國的房地產市場自1998年開始步入全面意義上的市場化階段。從我國房地產市場的發展來看，我國的房地產價格體現了持續上漲的波動特徵。其中，1998～2002年的5年間，商品房平均銷售價格漲幅比較平穩。到了2003年，房價漲幅加大。在政府的宏觀調控影響下，2006年全國房地產價格增長速度減緩，然而2007年又出現大幅上漲，見表8…3、圖8…3。

表8…3我國商品房平均價格

年份1998199920002001200220032004200520062007

商品房2062�62052�62111�62169�72250�22359�52713�93167�63366�83885�4

增長率

（％）3�3…0�482�872�753�714�8615�0216�726�2915�4

圖8…3我國商品房價格及增長率

3�當前國家的調控政策

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中國國務院總理###在十屆全國人大五次會議上做政府工作報告時指出，房地產業對發展經濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產業持續健康發展。一是從中國人多地少的國情和現階段經濟發展水平出發，合理規劃、科學建設、適度消費，發展節能省地環保型建築，形成具有中國特點的住房建設和消費模式。二是房地產業應重點發展面向廣大群眾的普通商品房。政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支援，建立健全廉租房制度。改進和規範經濟適用房制度。三是正確運用政府調控和市場機制兩個手段，保持房地產投資合理規模，最佳化商品房供應結構，加強房價監管和調控，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平。四是深入整頓和規範房地產市場秩序，強化房地產市場監管，依法懲治房地產開發、交易、中介等環節的違法違規行為。地方各級政府要對房地產市場的調控和監管切實負起責任。

一直以來，房地產都是“政策市”，　房價問題是影響社會經濟發展和百姓安居樂業的重大問題。根據我國現行房價表現出的持續走高以及異常波動等特徵；政府必須有效控制房價。在調控的過程中；政府應始終以保持房地產市場的持續健康發展為目標；正確把握和及時調整調控力度；採用貨幣政策、財政政策、產業政策等經濟和法律手段；同時實行必要的行政手段實行調控。

宏觀政策中能直接影響的因素有利率和人口。對於城市人口數量和城市化水平，雖然政策可以控制但一般不會用來作為調整的手段。所以最有效的手段就是利率。與之相應是對房地產信貸數量的控制。一般來說透過提高利率和壓縮信貸可以適當抑制房地產價格上漲，這在近幾年世界性房地產價格上漲中已被英國和澳大利亞作為主要手段之一。另一些手段包括稅收，如愛爾蘭透過增加交易環節等稅收控制了房價的上漲，這主要是透過稅收的增加抑制投機行為與投機利得。一些行政的干預有時也是有效的，如出臺一些交易規則來控制過分投機等。

調控房地產價格過大波動是透過一定的手段影響人們的心理預期，改變房地產作為投資性資產的行為。我國現行的調控政策主要有：

完善住房保障制度

近一段時間以來，政府出臺了一系列住房保障政策，先是廉租住房管理辦法。所謂“廉租住房”，是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。城鎮最低收入家庭的認定標準由市、縣人民政府制定建設部�城鎮廉租住房管理辦法�1999…04…22�。後是經濟適用住房管理辦法出臺。所謂“經濟適用房”，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應物件和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房建設部、國家發展與改革委員會、國土資源部、中國人民銀行�經濟適用住房管理辦法�2004…04…13�。

完善稅收體制

使房地產稅收在房地產開發、交易、保有等環節合理分攤，在此基礎上人們決定是購買還是租住房屋。倘若一系列的宏觀調控政策還不能抑制房價過快上