業是高泡沫的高增長，房地產業不能再非理性繁榮下去。表面上看房價飛漲是得到需求高增長的支撐，而實際上就像被人為炒高的股價一樣，房地產業的繼續過快增長令人擔憂。房地產如果持續這樣“非理性繁榮”，將大大增加金融系統的不確定性，造成越來越大的潛在風險壓力。如果房地產業出現問題，風險將由全社會承擔，而獲益僅屬於極少部分人王小廣�房地產業不能再非理性繁榮［J］�瞭望，2004　（5）�　。

房地產非泡沫論

厲以寧在談到房地產泡沫問題時，總會用到他的第二套住房理論。他認為，很多居民有“第二套住房”的需求，應該把它看成是擴大需求的方式。在有效需求支撐的前提下，即使區域性地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產業已經是“泡沫經濟”。他還認為，房價上漲主要由需求和供給兩個因素決定。從需求角度看，由於物價上漲，通貨膨脹率已高於銀行利率，居民的銀行存款不保值，股票變數又太大，因此購房便成為最能保值增值的工具；從供給角度看，上游原材料的成本增加，必然會推動下游房價的上漲，這是正常現象，不能說房地產存在泡沫張光興，厲以寧，楊慎�縱論房地產形勢［J］�中國房地資訊，2005　（1）　�。

北京大學蕭灼基教授（2003）認為，房地產市場的特殊性決定了房產銷售期跨度較長，不少房屋的空置現象只是暫時的。就全國總體情況而言，不存在過剩之說。

華遠集團總裁任志強的觀點代表了諸多房地產開發商的共識，也不認同“房地產泡沫說”。任志強在博鰲亞洲論壇2007年年會上接受專訪時指出，中國房地產市場沒有泡沫。房價普遙上漲並不意味著“泡沫”，而是表示需求的客觀存在。對於空置率，國內業界的辯解是，國內外對空置率的統計口徑不同，不能簡單對比。任志強認為，整個中國的住房空置率是下降的付敏�我國房地產泡沫問題討論綜述［J］�經濟理論與經濟管理，2005（6）�。。　最好的txt下載網

第七章　中國房市存在泡沫嗎（13）

2�識別房地產泡沫的七大指標

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目前中國房地產價格的快速上漲是價值的理性迴歸，還是已經存在房地產泡沫？房地產泡沫形成的因素複雜，是諸多因素共同作用的結果。因此，判斷是否存在房地產泡沫、泡沫程度有多大，需要運用不同的指標從不同的方面綜合加以分析。本節將透過選取若干評價指標，對中國近年來的房地產相關資料進行對比分析，對我國房地產市場泡沫問題進行實際分析。

房地產投資增長率/GDP增長率

房地產開發投資額是房地產供給對需求最直接的反映，開發投資額超常增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成。一個用來衡量房地產開發投資增長快慢的重要指標就是房地產投資額增長率/GDP增長率，通常認為該指標不應該超過2。

房地產投資總額/固定資產投資總額

這一指標可以反映用於房地產業的投資佔某一地區全社會固定資產投資總額的比例，用來說明某一地區當年有多少資金投入到房地產業。因此，房地產開發投資佔全社會固定資產投資總額的比重是衡量房地產業發展永續性、穩定性的重要指標，是反映投資結構是否合理的基礎指標，同時也是衡量房地產業發展規模與國民經濟生產總量關係的主要指標之一。

在發達國家，房地產投資佔固定資產投資的比重指標一般為20％～25％，由於我國是一個處於高速發展階段的發展中國家，對房地產投資的需求非常旺盛，因此，當評價我國是否存在房地產泡沫時，可以將該指標適當提高。

商品房施工面積/商品房竣工面積

根據房地產泡沫生成機理，商品房施工面積和竣工面積是房地產發展過程和結果的體現。選取該指標可以反映未來房地產市場供應情況。施工面積一般為竣工面積的3±0�5倍，反映了未來1～2年現房的供應量，若其值小於2�5倍，會出現供應短缺，若大於3�5倍，未來供應量將會放大。該比值越大，說明泡沫越大。

房屋的空置面積與空置率

房地產市場是否有“泡沫”，空置率是另一個比較有說服力的重要指標。房屋空置率可以從一定程度上反映房地產市場的供求關係和銷售情況，是衡量房地產業發展健康狀況的重要指標，可以直接用來表明房地產市場的熱度和泡沫程度。按照建設部的定義是：