平方公里，佔批租土地總面積的66％。由於投資能力有限，這些已批租土地絕大部分沒有開發，至1995年底，北海市全部批租土地中只有16�74平方公里土地已經動工建設，未開發土地面積達51平方公里，佔批租土地總量的75％。據估計，這些土地至少需要20年時間才能開發完畢。

1992年初，北海市僅有3家房地產公司。由於北海市政府採取“低門檻”政策，土地出讓價最高為9�7萬元/畝，並且成片大面積出讓，允許購地者再轉讓，即允許炒地，這使得北海市土地投機嚴重。1992年4月地價開始暴漲，半年間，地價上漲一二十倍，最高地價達到每畝120萬元，出現了典型的地產泡沫現象。

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三、如何識別房地產市場中的泡沫

近年來，在投資和出口雙重拉動下，中國經濟多年來保持高速增長，外匯儲備也早已突破了萬億美元大關。同時，在諸多因素的共同作用下，各種資產價格也不斷上揚，其中，房地產市場的表現最為明顯。

1�房價高企，引發泡沫之爭

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圖7…11987～2006年中國商品房和住宅價格走勢

由於國民經濟持續快速增長，居民收入水平大幅提高以及工業化、城市化程序的加快，近年來，我國房地產業飛速發展。1987年至今中國房地產行業一直呈線性趨勢發展，而2006年之後房地產銷售額的上漲速度甚至快於銷售面積的上漲速度，更是突顯出了在房地產業發展的同時，房地產價格的飛速上漲。據國家統計局相關統計資料顯示，2006年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5�4％，環比增高0�2個百分點。新建商品住房銷售價格同比上漲6�3％，環比增高0�5個百分點。2007年1月份，房價繼續延續前一年上漲態勢，全國70個大中城市房屋銷售價格比上年同期上漲5�6％，環比增高0�2個百分點。房地產的投資開發總額、成交價格和交易額的大幅上漲，可以說是近幾年我國房地產市場最鮮明的特徵。以致有學者認為，我國房地產已出現過熱、甚至泡沫的跡象。　txt小說上傳分享

第七章　中國房市存在泡沫嗎（12）

對目前我國房地產形勢的分析，經濟學界存在著兩種針鋒相對的觀點，一種是認為中國房地產存在泡沫，而另一種卻認為並不存在泡沫，充其量也就是房地產出現區域性過熱。

房地產泡沫論

耶魯大學經濟學教授羅伯特？希勒與中國經濟學家吳敬璉就中國房地產“泡沫”問題進行了精彩對話。對當前中國房地產的“火暴”現狀，吳敬璉認為房地產市場中是不是存在泡沫要比股市是否存在泡沫的問題更難回答。但他認為那些聲稱房地產市場沒有泡沫的人所持的證據還不夠充分，空置房的佔有率下降不能作為房地產市場沒有泡沫的依據。一旦以投資為目的的資金進入房地產市場，那和股市也就沒有什麼區別了，泡沫也是自然的；希勒表示，有一種全球都很普遍的現象，即，凡是有魅力的城市，房地產市場的泡沫是必然的。無論從波士頓到紐約，還是從倫敦到悉尼，房地產市場低迷或是長期高漲都會造成泡沫，這也是規律。可以看出，兩位大師都承認房地產泡沫是必然的，也可能是正常的、自然的吳敬璉，希勒�中美“泡沫”專家公話金融房產泡沫［N］�國際金融報，2003…02…26�。

復旦大學謝百三教授（2003）認為，目前我國部分城市房地產市場已經出現了泡沫經濟，他認為我國部分城市房地產近幾年出現的投資熱、圈地熱以及房地產價格非理性上漲，是導致商品房空置率居高不下的主要原因謝百三�高度警惕我國部分城市房地產業的泡沫經濟捲土重來［J］�價格理論與實踐，2003　（1）�。

中國社會科學院金融研究所易憲容博士（2005）也認為中國房地產存在泡沫是不爭的事實。國內的房地產泡沫早已被吹得很大了，但房地產泡沫往往是集中到一個或幾個城市，我國房地產泡沫很難在全國城鄉各地普遍產生易憲容�中國房地產泡沫是不爭的事實［J］�學習月刊，2004　（12）；易憲容�謹防房地產業要挾整個中國經濟［N］�國際金融報，2004…07…30�。

房地產業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在了一起。

國家計委經濟研究所經濟執行與發展室主任王小廣博士（2006）認為我國房價收入比估計已高達10倍，我國房地產