棲霞建設

中華企業

平均

在表2…4中可以看出，萬科2005年中期銷售毛利率％，應視為暴利了，但淨資產的收益率僅為％。11家房地產上市公司的平均淨資產收益率僅為％。應該說上市公司的資本融資情況好於非上市公司，但實際的利潤率和淨資產收益率都處於較低水平。

五、高回報不等於高價格

什麼是暴利？一般高於行業及社會平均值的被稱為暴利。但高於平均值的原因卻各有不同，一些是靠提高產品的銷售價格而實現的，一些是靠產品的稀缺性、創造性而實現的，一些是靠降低成本而實現的，而降低成本實現的超額利潤並不一定能提高產品的價格。

在一次品牌討論會上，一位教授認為品牌是非暴利的，另一位教授認為品牌是指產品的品牌。我提出了反對意見，品牌一定是暴利的，因為品牌會創造出產品的特殊價值，並降低交易與生產的成本，那麼不管價格的高低，都一定會產生高於行業或社會的平均利潤值，就一定會產生額外的收益，但不等於是行業的暴利。

品牌企業的暴利，並非只產生於單一產品的利潤率上，也許產品的利潤率並不高，但會形成快速的資金週轉，靠多次週轉而產生更多的利潤。當然也包括優秀產品能賣個好價格的成分。姚明的品牌效應不代表所有的運動員的品牌價值，章子怡的片酬不代表所有演員的報酬水平，個別品牌地產商的高回報也不代表全行業的水平。

每個行業中的品牌企業不會超過總數的5％，而企業的品牌價值在於被社會所認可，安全、保險、可靠、先進、價效比高的產品價值潛力或產生的附加值更高。而名義上稱之為“暴利”的利潤，實際上會轉移到對服務與產品的研發、保護、維持、創新、人員培訓等其他方面，也因此品牌才能產生“暴利”。暴利不等於高價，品牌的暴利不代表行業的暴利。

六、結論

不要錯誤地將我肯定的品牌會贏得暴利理解為行業中都是品牌企業，整個房地產行業都是暴利行業。暴利是高於行業平均水平的企業盈利能力，而非一口吃個胖子。當行業平均利潤率為2％~3％時，優秀企業達到了6％~8％就等於是行業平均值的2~4倍，這必然就是所謂的暴利了。但這種暴利既是合法的，也是道德的。

也有人無知地認為房地產業的投資高增長，稅收並不高增長，但他們沒有看到絕大多數的投資增長消耗於土地的價格、貸款利息及裝置價格中，因此竣工並未高增長，土地價格的高增長是在轉移房地產行業的利潤與稅收。所謂的“暴利”在不同的階段和生產過程中在分流，房地產從來就未成為暴利的行業。

（2005年11月25日）

首都是誰的首都？（1）

北京作為中華人民共和國的首都本是《憲法》上明確規定的，但仍有人在攻擊與批評外地人在北京購房，這些批評家們大約忘記了中國有一部全國人民代表大會透過的《憲法》，忘記了《憲法》明確規定北京是全國人民的首都，而不是北京人所獨享的城市。

北京歷來都是一個以外來人口、流動人口為主的城市。一是傳統的皇權文化中有個三千多年曆史的“告老還鄉”的傳統，官員不得久居皇城，他們必須在下臺之後回到原籍或封地；二是皇族的分封，為避免繼承權的###，許多皇族必須遠離京城，這就使許多有權有勢的人並不能隨著政權的統治而留在皇都；三是由於大量軍事與皇權建築的需要，必須從全國調入最優秀的工匠、藝人和勞動力，這些世代相傳的工匠、藝人反而成為了歷代王朝不可缺少的長居者；四是要滿足皇城貴族的生活與消費，因此吸引了全國最優秀的商家、吃家、玩家等進入北京，所以才有了北京南城之外的各種客棧、集市，以及全國各地的老字號企業；五是科舉制，進京趕考、進京當官等一系列必須進京才能實現的夢想，要求地方與中央之間有一個聯絡的橋樑，於是全國各地都在皇城之內或周邊建立了以地方為名的會館，負責接待當地的學子、官員、百姓，並保留當地的文化；六是從辛亥革命之後直到北京的解放，戰爭的威脅讓達官顯貴隨戰爭局勢而遷徙，大軍的轉移與民潮的湧動讓北京的原居民發生了巨大的變化。

建國之初，北京城區僅有60萬左右的人口。建國之後，大量的軍隊及國家管理機關的入城也帶來了大量的非本地人口。為滿足北京的消費與供給，政府同時還為這些大量的外來人口配套了不同風味的餐廳和不同種類的商品。實際上，北京早就不是傳統的“北京人”的北