表2…2　房地產行業利潤

行業利潤率（％） 自有資金回報率（％） 單個企業利潤（萬元）

1997

1998 …2

1999

2000

2001

2002

2003

三、領先者獲得多數利潤

全國有幾萬家房地產企業，但產業的集中度卻很低，遠遠低於大多數行業，並形成了大投資、大產量、小企業的現象，行業中佼佼者則是少數。

從圖2…1可以看出，汽車行業的前幾名獲取了行業80％以上的利潤，彩電行業的前幾名獲得了50％的利潤，產業集中度較高的行業都是如此。房地產同樣是在全國或地區領先的行業，在區域性範圍內市場佔有率和市場份額較高的企業獲取了最大比例的利潤，而其他多數企業則在競爭剩餘的少數利潤。2003年，一、二級房地產開發企業佔企業總數的10％，但利潤貢獻份額佔59％，投資份額佔28％，勞動力安置份額佔20％。txt電子書分享平臺

暴利的解讀（2）

圖2…1不同產業領先企業在同行業中所佔的利潤比例

如果拿任何行業的前幾名做代表來掩蓋行業中的劣勢群體，那麼可以說任何行業都是暴利行業，包括最常見的餐飲業也是如此。但有多少人認為餐飲業會是個暴利行業呢？少數企業、少數專案的暴利並不能代表全行業的情況，尤其當將這個行業中因高風險而造成的倒閉與虧損合併計算時就更是如此了。

沒有人會否認少數企業的暴利，但並不能因此而說明全行業的情況。反之，為什麼其他行業未出現大量的個人鉅富？也許更多行業中的領先企業都是國有或國有控股企業，因而不會出現個人鉅富，而房地產行業雖然國有企業數量較低，非公經濟比例較高，市場份額低，但營業絕對值大。尤其是與其他產品不同的是，房地產將土地資源的價格並於產品之中，形成了低利潤率，利潤的絕對值加大，從而產生較高的累積效應。

四、盈利與虧損並行

當我解讀暴利時，一定會有更多的人會說我在自我解嘲，這是因為很多人並不知道華遠也會虧損。

華遠被社會認為是房地產行業的佼佼者。確實，華遠房地產在1993年成功進行股份制改造，1994年成功進行全國首家股份制地產公司的合資，1996年借橋在香港上市，1997年境外發行億美元可換股債券，1998年時總股本為13億，總資產超過80億……這些資料表明，華遠大約已成為全行業的第一了。

但在1998年住房貨幣化改革和北京市實物拆遷轉為貨幣拆遷的過程中，華遠不但稅後利潤從3億多下降到6　600萬，甚至在1999~2000年連續兩年出現鉅額虧損（見表2…3）。當然這與政策的變化有關，政策的改變使華遠面對集團消費的產品在向市場化消費的產品轉移時出現了青黃不接，華遠也因此積壓了近30萬平方米的拆遷房，而這些拆遷房大多是在我們無利潤或虧損的情況下消化的。由於拆遷房的資金佔壓，新拆遷又要輸出大量現金，造成華遠現金流的週轉困難。這也是我與華潤產生經營矛盾的起因之一。

表2…3　華遠房地產公司利潤表 （單位：萬元）

1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

30285 31288 6592 …14184 …2134

市場經濟特性將高回報與高風險深刻地結合在一起，如果僅有高回報而無高風險，所有的資本都會擠入這一行業，而使利潤平均化，變成非高回報的行業。高回報而無高風險的行業一定是短命的，而絕不可能像中國的房地產業一樣連續多年被稱為暴利並仍能維持。恰恰因為房地產業並存著高風險及可能出現的虧損，才保持著平衡的發展。

表2…4　11家住宅開發房地產上市公司盈利能力指標比較

股票名稱 每股收益（元） 銷售毛利率（％） 淨資產收益率（％）

2004 2005中期 2004 2005中期 2004 2005中期

萬科A

招商地產

銀基發展

陽光股份

億城股份

名流置業

北京城建

天房發展

金地集團