筆者與其他學者專家不同的觀點是，美國的“次貸”危機出現於房地產業，連累到金融領域，由於風險層層打包，因此危機放大，影響了全世界的經濟發展。但是，美國的“次貸”危機在房地產領域引起，並不具有太大的經濟泡沫，其危機放大主要在金融層面。美國的房地產貸款由於嚴格的法律規劃與責任承擔制度，沒有發展暴利行為，且持續時間與規模也不大，主要問題出在貸款連鎖打包領域。美國的製造業及其他涉及核心競爭力領域並未受其影響。美國的“次貸”危機大約影響中國的出口創匯的美元儲備，有半數左右受此影響，目前損失情況尚無法準確計算。

然而，中國遇到的這場危機不同。我個人認為，中國的經濟困難主要可能是由房地產業的高速發展引起的。

1998年，國家在房地產開發與拉動內需方面作出一系列重大決策，鼓勵商品房開發，用商品房制度來改變過去多年已經形成的福利房制度。但當時仍允許單位建房與集資建房等多種形式。在對市場的房價調控方面，政府認為如果房價超過城市居民年收入的四倍要給購房人補貼。當時對房地產業沒有突出的扶持政策，因此房地產雖然也發展得較快，但房價依然在較合理的範圍內。2003年後，為抓緊拉動內需，消化居民的存款，促進大宗消費品商品房的市場化程度，促進城市基礎設施建設，進一步改善城市形象，國家出臺了若干鼓勵房地產業發展的優惠政策。主要是，購房的抵押貸款制度，房地產的預售制度，土地出讓制度。房地產市場開始活躍起來。但是應當說明，中國是一個計劃經濟向市場經濟體制轉換中的國家，舊的體制並未完全消除，新的體制也未完全建立。像所有轉型期的國家一樣，這種體制容易造成管理失控等多種情況。所以在這種轉軌時期，房地產政策在好的初衷面前出現了走偏現象。

它產生的時間較長，從2003年起算，至今已經有五年時間。由於中國房地產業的暴利之高，近五年中，銀行貸款向房地產業傾斜，全社會的企業資金向房地產流動，（企業以實現利潤為天職）全社會個人的資金向房地產業流動。四年多時間裡，透過陰陽合同，使得購房者不付首付或少付首付，使得銀行系統承擔了巨大的風險。同時，由於製造業利潤率過低，企業與個人的投資全部向房地產業流動。

這些年來，由於房地產業連年暴利，直到2007年10月份以後，這種情況才暫停躥升的勢頭。房地產連年暴利，使得房地產業佔用金融資金的比例直線上升。由於房地產業的佔用資金率往往與房地產業固定資產投資回報率相類似，許多城市房地產業資金佔用超過全社會的40％甚至50％更多，而正常情況則在15％以內。房地產業佔用流動資金過多，使得其他產業每況愈下，到2007年下半年開始，首先在珠三角與長三角出口創匯企業中出現破產潮。目前這種勢頭正在向內地延伸。

六、美國“次貸”危機對中國房地產市場的影響（2）

製造業是中國經濟的唯一的核心競爭力所在，房地產業不可能使國家致富。由於製造業利潤低下，佔有資金向房地產業流動的速度越來越快，一些製造業則完全退出了房地產市場。目前中國面臨的問題主要不是房地產問題，而是由房地產問題引起的製造業全面萎縮、發展困難、就業難度上升的問題。

因此，我們說，中國受美國的房地產“次貸”危機的影響雖然是巨大的，但是更主要的是，按照追逐利潤的經濟規律，中國大部分產業資金都在向房地產業流動。中國製造業受傷於房地產業的膨脹，困難是極其巨大的。中國經濟困難的根源主要還是由於內部經濟不平衡所造成的。不能誇大美國“次貸”危機對中國經濟的影響。

2�我國房地產市場前景與未來走勢如何？

近三十年中多個國家出現過房地產泡沫，實踐告訴我們，房價控制是有一定規律的。聯合國人居與環境組織認為，城市合理房價不超過城市家庭年收入三倍，世界銀行則認為不能超過城市家庭年收入的五倍，超過這個額度即容易出現泡沫。房地產領域一旦出現嚴重的泡沫，會導致國家經濟長期低迷，影響極大。但是我國在房地產價格上升過程中，利益集團不斷渲染中國經濟的正面因素，過分誇大經濟的特殊性，認為過高的房價仍是合理的，促成政府部門在調控中放鬆管理，造成房價持續走高到驚人的地步。到2007年第三季度末，大中城市的房價偏離正常合理的房價水平，許多城市的房價超過居民家庭年收入的15倍甚至20倍以上，遠遠比當年日本房地產泡沫與我國香港地區的房地