171號檔案，擋住了瘋狂湧入中國的外資，也給了正在積極和外資合作的國內開發商一個措手不及，但以韌性見長的鬱亮倒沒灰心沮喪，“權當練手好了，總有一天能用到。”

對資本徹悟的鬱亮，與王石的自信頗有一脈相承之味。

3。　首開海外融資新模式

身為萬科資本操盤手，鬱亮曾針對萬科借力海外資本表示：“海外融資成本很低，利率才百分之一點幾，即使加上中介手續費等也才百分之二三而已，比國內低多了。”顯然，上文內容表明萬科借力海外資本的用意有多重。

2004年7月，萬科釋出公告稱，與Hypo　Real　Estate　Bank　International（以下簡稱“HI”）簽訂合作協議，為即將開發的中山萬科城市風景花園專案（以下簡稱“萬科中山專案”）融得3500萬美元。專案回款之後，萬科將以同業拆借利率再加幾個點的利息贖回股權。

方案一出，它受到的關注不只來自房地產業界，很多大型公司的CFO都對這種融資創新感到興奮好奇。業內將其稱為“變相”貸款：以FDI（外國直接投資）之名，行商業貸款之實。

當時有分析認為，“121”檔案出臺後，銀行收緊對房地產公司的貸款，窺伺中國市場許久的海外資金得到了最好的進入機會。在萬科與HI公司合作之前，國內房地產商與海外資金合作大多是以股權融資，海外房地產基金以資金入股房地產專案，共享利潤。萬科開了房地產企業從海外銀行貸款的先例。

至於萬科如何躲開外匯管制、獲得海外銀行貸款的奧妙，更為外界所矚目。

根據《中國企業家》當時的報道資料，大致過程如下：

德國HYPO集團主要從事不動產金融業務，其重要機構“HI”核心資產達12億歐元，資本充足率，主要業務為國際大型房地產商提供金融信貸服務。作為專注於房地產投資的銀行，“HI”在全球化的過程中得到一條經驗：“必須搶在別人前面進入才能搶佔先機。”“HI”執行董事把與萬科的合作稱為“兩年邁出的第一步”。

伸到海外的“資本手”（4�