A。 估值方法:公司對投資性房地產公允價值採用市場法進行估值。所謂市場法是將估價物件與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較,對這些類似房地產的已知價格做適當的修正,其中包括整體變現因素以及現有合同租約對估價物件市場價值的影響因素的修正,以此估算估價物件的客觀合理價格或價值的方法。
B。 估值的關鍵假設:企業的持續經營;已有租約的正常履行。
C。 主要不確定因素:現有合同租期較長導致對客觀合理租金增長水平的判斷可能與實際增長水平存在不一致性;折現率確定存在一定的不確定性。
2008年正和股份確認投資性房地產公允價值變動損益…264萬元,而2007年是收益579萬元,這使筆者對前後三次谷埠街國際商城估值的真實性產生懷疑,三份評估報告分別以2006年12月31日、2007年12月31日、2008年12月31日為評估基準日,但對此的估值卻基本沒有發生變化,眾所周知,2007年是房價高峰,2008年房價陷入低谷,在這樣的商業背景下,谷埠街國際商城的估值為何基本沒有變化呢?筆者注意到一個細節:2007年資產注入及2007年報審計時評估師是福建中興評估事務所,而2008年報審計時換成中通誠評估事務所,中通誠是何方神聖,筆者之前沒有聽說過。
筆者認為,正和股份對億元的投資性房地產名義上採用公允價值計量模式,可實質上使用了歷史成本計量屬性,但又逃避了計提折舊的負擔。不考慮折舊和公允價值變動損益,該公司2007年商業地產運營淨收益是億元(即正和股份2008年扣除非經營性損益淨利潤),億元的商業地產依靠房租需要年才能收回,亦即正和集團注入的商業地產年收益率只有2%,而2007年銀行定期存款利息也有4%以上,這樣的商業地產作價是不是高估了?該公司是否需要對注入的商業地產進行重新估值?書 包 網 txt小說上傳分享
正和股份地產泡沫(3)
筆者懷疑正和股份之所以採納一般企業不願意採用的公允價值計量模式,目的就是為了規避計提折舊費,因為如果從賬面核算,一旦計提商業地產折舊費用,正和股份就無法完成重組的業績承諾,可是面對大起大落的房地產行情,該公司的公允價值計量模式隱瞞了更大的追加股份風險。此外,正和股份將全資子公司35%的股權轉讓差價計入投資收益,明顯違背了財政部最新規定,一旦調整,也會觸發追送股份條件。
“正和股份”回應夏草先生質疑
針對《正和股份商業地產估值迷霧》一文中多處不實報道,我公司做如下宣告:
原文:筆者注意到一個細節,2007年資產注入及2007年報審計時評估師是福建中興評估事務所,而2008年報審計時換成中通誠評估事務所,中通誠是何方神聖,筆者之前沒有聽說過。
由於我公司聘請的評估機構福建中興評估房地產土地估價有限責任公司在我公司2008年年報審計階段正在向相關部門申請證券期貨業務評估資格(見附件1、附件2),不能如期向我公司出具年度報告中所需的資產評估報告。經我公司與中國證監會海南監管局、上海證券交易所溝通(見附件3、附件4),我公司於2009年3月臨時將評估機構變更為具備證券期貨業務評估資格的中通誠評估事務所並變更了年報披露日期。而後,我公司與福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司協定,鑑於該所已經取得證券業務評估資格,我公司2009年度評估工作仍由該所負責。因此,此次評估機構變更僅僅屬於臨時變更。
附證明檔案:附件1,中華人民共和國財務部證券期貨相關業務評估資格申請受理通知書(證券評估資格受理'2008'46號)。
附件2,關於受理福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司等13家機構證券期貨相關業務評估資格申請的公示。
附件3,海南正和實業集團股份有限公司關於推遲披露2008年年度報告的申請報告(致上海證券交易所)。
附件4,海南正和實業集團股份有限公司關於推遲披露2008年年度報告的申請報告(致中國證券監督管理委員會海南監管局)。
原文:筆者認為,正和股份對億元的投資性房地產名義上採用公允價值計量模式,可實質上使用了歷史成本計量屬性,但又逃避了計提折舊的負擔。
公司在2007年完成重組後,按新頒佈的