產證券化迴圈。這也就是發達國家房地產業發展的模式，也是發展中國家房地產業發展模式的方向。通常一個國家的房地產業發展進入了第一個迴圈，房地產業作為國民經濟的支柱產業的地位便會逐漸形成，而要使得房地產業向更高一級深化，更好地發揮支柱產業的作用，便需要進入第二和第三個迴圈，處理好房地產業與國民經濟其他產業、房地產業與資本效率之間的關係，使得房地產既能作為商品起著生產生活經濟要素的作用，又能不斷地作為資本配置的良好中介，從而更能促使國民經濟進入良性的迴圈。而我國的房地產業經過20多年的發展，雖然由於國民經濟的發展和人民生活水平的提高每年都有數量可觀的新增房地產，但是也因此積累了基數巨大的存量房地產，並逐漸形成房地產開發與房地產經營管理並舉的局面，因此可以說我國的房地產業正在由第一迴圈向第二迴圈轉變。房地產投融資從主要是依靠銀行貸款方式進行，漸漸地發展到具有股權性質的投資和銀行貸款方式並存，隨著房地產投資的加快以及各方投資主體的加入，會逐漸形成房地產的投資管理市場和證券化市場，而房地產投資基金作為在房地產領域投資理財的專業工具，它的投資管理功能在第二迴圈就可以得到最大的發揮，相信那個時候的房地產投資基金會在我國的房地產業發展中發揮更加重要的作用。

3。　健全社會化服務體系，加強中介機構的培育

由於REITs的投資實踐中，只有多樣化的中介機構參與其投資活動才能順暢進行。中介機構是知識經濟時代專業化分工的結果，它不僅能部分解決市場失靈，而且有許多事情比政府親自去做更有效、更節省成本。這些中介機構包括律師事務所、會計師事務所、房地產估價機構、管理諮詢公司、專案評估公司、信用評級公司、商業銀行等等。中介機構的不規範嚴重地影響了其各項業務的開展。我國的房地產業發展還處在初級階段，它的中介市場不夠規範，存在著政企不分、人才匱乏、資訊阻塞、信用缺失等許多問題，因此規範和培育我國的房地產中介機構已成為房地產投資基金在我國能否順利開展運作的當務之急。

三、政策法律環境構造

1。　國家應積極給予政策上的大力扶持

房地產投資基金的大力發展離不開國家在政策上的大力支援。這也是美國房地產證券市場發達的重要原因之一，對於這種投融資途徑政府應在制度和機制上給予足夠的保障，採取適當的政策傾斜和優惠等方面的支援。要使房地產業可持續發展，就不但要鼓勵各種經濟型別參與房地產投資，而且要讓房地產成為大眾投資者都能參與投資的品種。同時也要建立一個包括房地產開發融資體系和房地產消費融資體系的開放的、複合型的多元融資體系，完善間接融資模式，更要大力發展直接融資模式。這就需要大力推行並積極介入房地產證券化，為抵押貸款的證券化提供擔保，併成立相應的金融機構給予支援。在利用上市、發行債券等常用資本市場工具的同時，積極創造條件允許房地產信託等各種房地產金融領域的創新，為私募基金進行正名，向社會大眾籌集房地產發展資金。這也是房地產投資基金品種多樣化和更好地參與房地產業的機會。

由於不論是對房地產投資者還是對消費者來說，所需要的投資和消費行為都是長期性的，所以還應引入能夠提供長期資金來源的機構投資者，以培育房地產的長期資金市場，從而推動房地產金融的全面發展［102］。這就應深化金融體制的改革，大力培養機構投資者，使保險基金、養老基金等比較大的機構進入房地產資本市場，將保險資金引入房地產業，擴大房地產業的融資渠道。保險資金比較穩定、數額巨大、運用週期長，比較適合投資於房地產業，有利於提高投資規模。應大力借鑑海外經驗，在加強監管的同時，推進保險業尤其是壽險業與房地產業的結合，從而為房地產投資基金的發行提供保障。同時應積極實行優惠的稅收政策，特別是房地產信託投資公司法人稅的豁免，可以極大地刺激投資者的積極性，刺激房地產投資基金的發展。為了培育房地產業尤其是住宅產業，減免房地產投資基金的稅收、減免房地產抵押債券稅收，可以有效地促進房地產業的發展。在基金的成立之初應該在稅收上給予免稅或優惠的待遇，而只對投資者的資本利得和收入徵稅，以增加其對投資者的吸引力，促進其壯大經營實力。在流轉稅方面，稅法可以規定委託人向信託公司轉移資產的環節免徵相應的營業稅，則避免了雙重徵稅的問題。至於所得稅方面，主要可以考慮在信託設立環節取消稅收