過來提高了城市的公共資源配置能力，並形成一種迴圈發展的模式。

中國有句古話，“大樹底下不長草”，是指大樹吸收了周邊土地過多的營養，連草都難以生長。中國大城市的輻射與吸養的能力也與其類似（比如煤生產地山西的財富消費在北京，卻將汙染留在了山西），大城市的公共資源在強烈地吸收著周邊地區財富的消費。

中國還有句古話，“大樹底下好乘涼”，則是從另外一方面反映出公共資源在大城市的優勢。更多人寧願花個高房價也要享受更多的“蔭涼”，而高房價的付出則在“蔭涼”中得到了補償。就像10萬元上不了一個重點中學，20萬元上不了一個名牌大學的問題，恰恰可以透過居住地與戶口的遷移在大城市中得到解決一樣，高房價仍然擋不住這種公共資源的優勢。

在城市化的過程中，應採取發展大城市戰略還是發展小城鎮戰略的問題在中國引發多次討論。如果不能改變這種大城市公共資源配置優先的條件，小城鎮戰略就必然會有大量的困難。儘管尚有戶籍的限制，但富起來的人們向大城市轉移的趨勢是不會改變的。

一些人認為，當我國小城鎮的發展戰略能解決城市化的問題時，大城市的房價就會平穩或下降了。這確實是解決人口向大城市過度集中的辦法，但什麼時候能實現，或者有無可能實現用發展小城鎮解決人口向大城市過度集中的問題呢？

至少在未來的十幾年中，大城市的生活質量優於小城鎮的現象不會改變，大城市吸納外來消費能力受益的現象也不會改變。同時，從中央到省會再到地縣的塔式管理體制也不會在未來的十多年中改變，那麼分層級而形成的公共資源配置就更不可能改變了。

在社會發展的不平衡中，我們無法改變人們向大城市彙集的局面，就像我們無法改變有人有吃魚翅的喜好一樣，因此大城市的房價會高，經濟發達地區的房價會超過全國的平均水平。

大城市會有飽和的時候，中小城市同樣有發展成大城市的可能。美國的農業只佔到GDP總量的2％，而我國的農業卻佔GDP總量的13％左右，但養活了近60％的農業人口。改變中國農村落後現狀的唯一出路是將農民從農業生產中解放出來，讓他們能分享城市提供的公共資源，在改善就業狀況的同時提高他們的收入，最終讓他們在離鄉的同時離開土地的約束。

但完成這一任務需要很長的一段時間，在這一過程中必然出現農業人口首先向大城市集中的現象，也必然會造成大城市的土地緊張，使土地供給遠遠落後於需求的增長。

也許會有人用本地的收入來衡量本地的房價，但移民式的消費能力卻首先是從高階開始的，對房價的博弈變成了爭奪城市公共資源的博弈，而並不是以本地已經有權利享受這些公共資源的人口的收入為標準。

大城市的政府在這種博弈中獲得了更高的土地收益並轉換成公共資源，房價在這種博弈中則成了過街老鼠，但又在罵聲中向上爬！

儘管許多人對房價的上漲不滿，卻無法抗拒大城市特有的吸引力，也無法改變中國特有的大城市效應。

（2007年6月29日）

關於小產權房的爭論

關於小產權房，一種理論認為“存在就是合理的”，但前面應該加上一句“這種存在首先應是合法的”，否則討論就不在同一起跑線上了。

我們並不需要討論所謂的小產權房多便宜、多受市場的歡迎，這是毫無疑問的。政府在保護農民利益上、在新農村的改造與建設上給予了極大的政策傾斜，未按國有土地的商品房建設方式收取土地出讓金及各種稅費，這種房屋的價格自然要便宜得多。雖然法律上小產權房的供給物件是農民，但這種專門給農民的優惠如果轉為市場化的商品，卻是對法律的挑戰，也是對市場經濟的挑戰。

市場經濟是在現有法律制度條件下承擔投資風險和預期收益的。當市場中的生產方式、交易規則發生變化，並且不能用現行法律給予保護時，那麼市場秩序就混亂起來，最終將阻礙市場經濟的發展。

小產權房出現的原因很多，有的來自於當地政府與農民在徵地時的一種默許式的交換；有的是鑽了非耕地與非建設用地之間的空子；有的是建設之時就違法建設；有的是建設時期手續齊全合理合法，但在向城市居民銷售的環節撞了《房地產管理法》的牆……這些原因恰恰使小產權房成為《物權法》中拒絕保護的一種用益物權。

建設時就違規或違法的，用什麼行政手段處理都不為過。房子本身就