一則小戶型住宅仍然面臨在高房價壓力下的資產重估。也就是說，隨著房價的急劇竄升，小戶型房必定會緊跟土地與房價漲價的步伐，按照出售期同類商品房的價格進行調整。小戶型房的總價可能會低，但單位價格並不會下降多少。事實上，小戶型的開發成本要高於大戶型。

第二，小戶型與大戶型房一樣，只要是商品房，就會面臨隨著區位、公共配套設施等一系列因素而來的溢價或者折價，大城市中心城區的房屋即便只有50平方米，只要處於賣方市場，均價仍達萬元以上。

第三，目前推出的小戶型住宅與2003年左右的第一代小戶型不同，都經過了開發商相當精準的設計，精心建築、嚴格管理成為新一代高階小戶型住宅的特色，小戶型房絕不是廉價房的代名詞。開發商大概是在以東京中心城區的小戶型房為藍本進行開發，讓我們想象一下東京城區的房價吧，而北京小戶型的極端最高房價也到達了每平方米3萬元以上。

導致政策效用耗散的原因是多種多樣的，或者是因為飽受抨擊的上有政策下有對策，這意味著我們的利益激勵機制出現了大問題，由房地產的主要受益方吐出利益甘當活雷鋒這是不可能實現的幻想；或者是因為政策與市場化的走向相牴牾，比如以稅收控制購房需求，這在全球流動性過剩、房價瘋漲的背景下，仍然是個無法實現的美夢。人們的投資需求與投資成本無關，而與收益有關，投資渠道少，需要足夠多，就無法阻擋追逐收益的腳步；或者是因為產品品質上升引發的價格上升。從小戶型房來看，上述原因一一具備。

小戶型房可以合理利用土地，可以改變住宅結構，但註定不能成為房價的助降器。忽視這一事實會導致購房者產生不切實際的幻想，從而增加對房地產市場的不滿。明知無法實現還勾起民眾的慾望，是違背市場規律與執政規律的愚蠢之舉。這首先說明，政府要了解、認可房地產市場的客觀規律，距離遙遠，離按照規律行事平抑房價距離更遠。但有一點，是誠信的政府能夠做到的，就是告知民眾房地產市場的真實資料，以及政府出臺的平抑房價手段的真實效果，由民眾自己做出購房判斷，而不必聽風就是雨地深受房價下跌幻象之害。

如果地方政府拍賣土地的資金仍然佔據地方基建資金的40％以上，如果加大對廉租房資金的投入力度僅僅停留在紙面，或者對經濟適用房之中的尋租現象缺乏約束能力，還是先不要提房價下降了吧，只要能穩定，就是奇蹟了。（2007…07…20）

發改委的房地產緊縮政策建議是為房價推波助瀾

第一篇第一章　忽左忽右的政府態度（10）

給高房價診脈也出現了“板塊輪動”現象，從一級土地市場價格過高供給過少，到二級市場開發商捂盤惜售，轉了一圈，發改委某課題組又開出了“大幅加大稅收幅度、出臺物業稅取消預售房、放棄房地產支柱地位”的老藥方。考慮到執筆者王小廣先生對房地產一貫的“嫉惡”態度，即便出籠再嚴厲的報告也不足為怪。

令人奇怪的倒是文中所開出的某些藥方，有為房價推波助瀾之嫌，不能不說這是一個並不太懂房地產市場規律的宏觀經濟學者對房地產業開出的錯誤藥方。

報告的中心議題是為取消房地產市場的支柱地位。對於中國房地產憂心忡忡者都不願意看到中國的金融與幾十個行業被繫結在房地產的戰車上，但從歷史上的眼光來看，今天房地產的局面是一個錯誤的重大經濟政策——1998年將絕大部分人驅趕入樓市的必然後果，在可見的幾十年中，中國房地產將長期處於供需失衡狀態。開發商重新估值、大小戶型結構性失調，以及將房地產作為投資品種大炒特炒，只不過使供需失衡狀態更加惡化，而不是供需失衡的癥結。

從房地產拉動消費與產業這方面來說，以往偏頗的房地產市場化政策確實收到了奇效，但由此導致的副作用必然是房地產市場成為支柱產業，房地產拉動內需的功勞越大，支柱產業的地位越是無法動搖。

此時，對於政府而言，重要的是逐步剎車，方法包括確保40％左右的人可以憑藉廉租房或者經濟適用房解決住房困難；調整大中小戶型的比例，使土地與商品房資源效用最大化；確保5％以上的土地出讓金專款專用於廉租房建設；增加土地供給、擴大房地產融資渠道，使普通自住者可以得到“平價”貸款，也使銀行從房地產市場這輛戰車上鬆綁。現在的問題肯定不只是房地產商對銀行的依賴，而是銀行在利潤的驅使下已經對房地產市場形成了極強的路徑依賴，以至於央行