其他5個僱員一起經營這個公司，我們的公司設在阿肯色州的舍伍德，距離小石城大約8英里的路程。到這個時候，我的那些合夥人都已經離開公司了。我獨自一人對我們的25位股民負責，他們都是當地的投資者，當初為我們提供了啟動資金。他們看中了這個生意的潛力，願意為我們投資，我們才能成立公司。曾經有一度，我們的客戶數量達到了1　000個。

但是，5年以後，那些投資者不願意再投資，因此，我們的公司就出售給了別人。我損失了自己的5　000美元的投資，而且，我們的公司也沒有贏利。

2001年，我又成立了一個網際網路公司，在美國和加拿大提供遠端的服務。但是，這個公司也只存在了很短的一段時間就被賣掉了。

儘管我的兩個公司的壽命都不長，這種經歷卻是我有生以來所接受的最好的教育。無論如何，在我成立第一個公司的時候，我只是一個高中畢業不久的毛頭小夥子而已。這種來自現實世界的經商經歷，是任何東西也換不來的。在這一過程中，我獲得了許多寶貴的技能：與公眾打交道，給陌生人打電話，營銷，開賬單，外購，籌集資金，銷售，經營，解決問題，等等。毫無疑問，我也犯了很多錯誤，但是每一次犯錯誤之後，我都從中學到了很多東西。這段經歷為我日後從事房地產投資打下了堅實的基礎。

現在，創業的時機已經成熟了。在過去的一年半時間裡，我尋找合適的房產，我的妻子利亞獨自負擔著我們兩個人的生活。

我的遊戲過程

最初，我是透過報紙和房地產雜誌來尋找房產的。我開著車，來回穿梭於各個社群，和房主聯合會的人進行交談。

我知道我的投資目標，是每個月都有固定的收益，因此，我透過表格來分析每一處房產的潛在資金回報情況。

做完前期的分析之後，我就前往每一個地方與房主見面，就這些房產提出我的報價。出乎意料的是，我的第一個報價就被對方接受了。坦白地說，我並沒有指望第一次就成功。如果我要報10次價格，我也會毫不猶豫地去那麼做的。關鍵在於，我已經下定決心要進行房地產投資，因此，我會全力以赴地為這個目標努力。

接下來，我當然需要貸款。在我去找的第一家銀行，我向他們解釋說，房子的現任房主會帶來二次抵押貸款。他們告訴我，我需要預付至少10％的現金，而且必須是自己掏腰包。對我來說，這可行不通，因為我自己根本沒有錢。當然，我還可以選擇另外一家銀行，於是，我的確這麼做了。

我去的第二家銀行條件沒有那麼苛刻，他們並不在乎我的預付金是借來的。於是，我後來購買所有的房地產時，都選擇這家銀行。

我投資的第二處房地產同樣沒有預付任何現金，因為，銀行需要的預付金是原房主借給我的。這一次，原房主自己帶了10％的二次抵押貸款。

（在這兩次交易中，最重要的一點就是，我與原房主交涉，要求他們自己攜帶二次抵押貸款。這對我非常有利，因為我自己沒有投資所需要的錢。如果這些人不同意我的條件，那我就不可能買下他們的房子。這些二次抵押貸款都不超過4年，也就是說，在幾年之後，我的月收入就會增加，因為到那個時候，我就會還清這些原房主資助的貸款。）

在我購買第三處房產的時候，我說服了我的父母，讓他們透過信用貸款的最高限額把我需要的錢借給我。這一次，我用35000美元購買了一套三居室和一套一居室的公寓。購買這兩處房子我自己大約花了2　000美元，然後，所有的維修工作幾乎都是我親自做的，否則，我就無力支付改善這些房子條件的費用。幾個月之後，我去了銀行，告訴他們，既然我完全擁有這些房產，我請求他們為我擔保貸款。

這兩處房產的估價是50　000美元，銀行給我90％的貸款，也就是45　000美元。在支付了購房手續費、貸款手續費，並且把從父母那裡借來的錢還清之後，我自己還有8　800美元。

以下就是我購買房產的明細：

購買房產的價格：35000美元

投資於房地產所需要支付的現金

預付現金：500美元

由我們支付的房地產買賣手續費：0美元

由我們承擔的修理費用/翻新費用：2000美元

2500美元

每月現金狀況分析

房租收入：1010美元

—房屋空置造成的損失（5％