些變化將導致什麼樣的後果。調查表明，這塊地的主人是姐妹三人，多年以前，她們繼承了這塊地。現在，健在的姐妹倆也都已經80歲左右了，她們沒有精力再去照看這塊地。對於她們這個年紀的人來說，現錢更重要。除此之外，影響這宗交易的還有其他因素。起初，姐妹兩人拒絕了我的報價。我不為所動，繼續與她們交涉。透過進一步的交談，我發現，她們不願意這塊地被開發。明白了這一點之後，我也把自己買地的意圖向她們攤了牌：我不會像別人那樣無度地開發這塊土地（換言之，在這塊地上一幢接一幢地蓋樓）。根據她們的反應，我知道這宗交易一定能做成，而且能讓大家都從中獲利。我覺得對任何一處房地產來說，這個因素都是最關鍵、最重要的。

2。房產的狀況。所謂房產的狀況，不僅僅指它是好還是壞，是未經開發、處於原始狀態還是風景優美。我必須首先搞清楚，什麼是關鍵因素，什麼是次要因素，此外，還要考慮成本的不同，以及如何分割槽（也就是說，分為商業區、住宅區還是用作其他用途）。比如說，如果一個地方視野開闊，能夠看到起伏的群山、或者一條小河、或者一個果園，這無疑都是房地產交易中一些十分有利的因素。對很多人來說，房產周圍的風景很重要。

3。交易的條件，也就是賣方、銀行和我都能接受的條件。考慮到前面提到的兩個因素，交易條件可以協商，從而讓每個人都感到滿意。

4。房產的位置。我知道這一點已經無須多講。但是，一旦把房產的位置與它的升值潛力聯絡在一起來考慮（如新開的馬路、商機、人口的變化等），你就能從中發現很多當時並不顯眼的機會。比如說，透過對某一地區的調查，我發現那裡對土地的需求正在增長。

5。房產的價格。再沒有比以“批發價格”購買一大片供“零售”的土地更讓人高興的事情了。不過，儘管有諸多因素需要考慮，關於價格還是有很多竅門在裡面。

6。人際關係。這就是富爸爸所說的人際關係網。要多與他人交流，多傾聽別人的意見。很多資訊都是從閒聊中獲取的（我聽說戴爾電腦公司打算找一個地方蓋新樓，這就意味著人們要重新租房子，重新安家，還需要購物的地方）。

最近，我在奧斯汀買了3處房產，以下就是我做的明細。我每年都能從中獲得一定的利潤，根據我的計劃，這些房產在5年以後將會漲到310　000美元。更可喜的是，由於那個地區的兩處房產的改造，我的一處房產將位於一個主要的十字路口。一項改造是當地的機場要擴建，擴建之後會增加一條跑道。擴建工程會影響一條主要高速公路的路線，使它經過我的那處房產。現在，已經有人向我報出了雙倍的價錢，要求買我的房產。

我購買的第一處房產是一套供單戶家庭居住的房子，購買價格是134　000美元，下面就是這套房子的明細：

投資於房地產所需要支付的現金

預付現金：28　350美元

由我們支付的房地產買賣手續費：1　200美元

由我們承擔的修理費用/翻新費用：　6　200美元

35　750美元

每月現金狀況分析

房租收入：960美元

—房屋空置造成的損失（5％）：48美元

總收入：912美元

每月支出情況：

—各種稅費（財產）和保險金額：117。91美元

—修理和維修費用：41。67美元

—管理費用（租金的10％）：96美元

—月供（貸款5年，可續貸，利息5。25％）：605。37美元

（其他所有費用均由房客來承擔）

860。95美元

每月淨現金流動額：51。05美元

投資回報率

每年現金流動狀況（51。05美元×12）：612。60美元

÷

現金投資金額：35　750美元

投資回報率：1。7％

值得注意的是，這套房子的投資回報率不算高，但是，如果我把它賣掉，就會獲得資本收益。

這個地區同類的房子的售價是175　000美元。

我買的第二處房產也是一套供單戶家庭居住的房子，花了我128　000美元，以下就是我所做的明細：

投資於房地產所需要支付的現金