杓芌EITs的產品，主要有股權投資寫字樓房產信託產品、房屋租賃信託產品、房地產商空置房信託；建立房地產信託登記制度；利用REITs促進我國住房保障制度的建設。

第二章　房地產金融創新國內外研究現狀

第一節　國外研究現狀及發展動態

20世紀60年代以來，美國、日本、德國、英國等發達國家的房地產金融創新表現為由以銀行為主的間接信貸融資模式轉向以證券化為主的直接權益融資模式過渡，由單一銀行投融資體制向多元化、多層次的市場投融資體制轉變。目前，這些發達國家的房地產金融創新已經基本完成了這一轉化過程，促進了其房地產業和金融的持續發展和穩定繁榮。與房地產投融資改革的過程相適應，國外對房地產金融創新的研究已經超越了定性研究層面，主要是開展對REITs制度的定量研究。

近年來，對REITs的研究主要集中在這樣幾個方面：REITs投資的多樣化與集中化、REITs的分紅和債務政策、REITs股票的績效、REITs的組織結構、顧問問題、機構投資者對REITs的影響。許多學者對REITs這些方面的問題進行了研究，提出了各自的觀點，為REITs的研究提供了大量文獻。

一、關於REITs的組織結構

在美國房地產投資信託基金採用的是公司型基金的組織形式，一些學者對這種組織形式帶來的成本和利益進行研究，對這種組織形式會產生的淨效益進行探討。Gyourko和Sinai（1999）提出了一個有說服力的案例。他們利用合理的引數值，使得成為REIT的所有利益超過相應的成本。在他們的比較分析中，認為REIT結構有兩個正面因素和一個負面因素。首先，他們考慮成為REIT後，節省的稅費估計約為該行業市值的4％。此外，在某種程度上，REIT無須進行正規公司所需做的、費用高昂的避稅政策研究；Gyourko和Sinai估計在這些政策研究上所能節省的費用是1％—4％。這樣成為REIT的利益加在一起為5％—8％。不利的一面是，REITs被要求分配其應納稅收入的絕大部分，它們必須為支撐公司投資的增長募集資本。Gyourko和Sinai估計，募集資本所需的相關財務費用大約是該行業權益市值的2。5％。在這種情況下，成為REIT的淨收益為該行業權益市值的2。5％—5。5％，由於是基於全部REIT的市值，因此這一數目相當可觀。此外，費用支出較低的公司採用REIT結構會得到更多的好處［1］［2］。

除了REITs組織結構外，MLP（業主有限合夥公司）也可以作為一種投資房地產和抵押貸款的組織形式，一些學者對REIT和MLP進行了比較［3］［4］［5］，結果表明從盈利的角度看，REIT結構優於MLP結構［6］［7］。Wang；Ko　and　John　Erickson（1997）還調查了包括60家投資於房地產和抵押貸款的MLPs在內的114家MLPs的股票業績表現。他們發現，在1981—1991年間，這114家MLPs的股票在風險調整的基礎上，其業績表現均大大低於一般市場水平。這表明股票市場似乎並不喜歡這種組織結構形式。但他們還發現，同期房地產MLPs業績的實證研究表明，對於盈利目的，MLP並不是一種好的工具［8］。對於REIT結構的未來，Su　Han　Chan　and　Ko　Wang　等認為在可以預見的將來，REIT組織機構會一直存在下去。但REIT為了使其稅收利益最大化以及減少代理（和其他）成本，其在經營結構方面會有所改變［9］。

二、委託—代理問題

在REIT行業中，顧問通常發揮資產組合管理人的作用，他們將影響物業的購置、處置、租賃、物業管理以及借貸融資時機的選擇，此外還參加交易談判，能影響到誰將會獲得合同或該項業務的決策。Ambrose　and　Linneman（2001）的研究表明，在1990—1996年間，大多數使用內部顧問的REITs，都透過房地產的買進和開發，積極地尋求增長的策略。在1990—1996年間，使用內部顧問的REITs平均規模遠遠大於使用外部顧問的REITs［10］。對於使用顧問產生的代理成本問題，Su　Han　Chan　and　Ko　Wang（2003）等認為儘管使用內部顧問管理的REITs也必須支付某些代理成本，但這些成本即使是使用外部顧問的RE