我點點頭，轉身往外走，但是，腦子裡卻一直亂哄哄的，王巍巍就要回來了，你該怎麼辦？一個聲音總這樣問我。

心，不是一棟公寓房子，還可以合住，還可以來來往往，還可以並存。

可是為什麼，當王巍巍又要出現在我的面前，我卻發現，她其實一直就在那兒。

電話又響了，還是王巍巍，她說，“對不起，天佑，那個報告被靳守堅拿走了。”

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我說，“沒什麼，眼不見，心不煩。”

王兆瑜安排的那個鳳嶺86號路專案開標了，我們當然是毫無懸念地中了標，但是，我卻一點也高興不起來。

我現在的經濟又緊起來，因為這不僅是天都專案需要大量的資金，最主要的是中心城的拆遷專案忽然順利起來了，而這樣所需資金就更多了，這就需要我要找到一筆融資才行。

我們現在向提出了貸款申請，不過我並不抱什麼希望。因為現在各銀行執行的是銀根緊縮的貨幣政策，受未來房地產仍有可能振盪的預期影響，各商業銀行對房企的信貸政策仍然保持謹慎。

民間借貸已經被描繪成了江湖味最濃的融資方式。但是，我卻對它有著天生的牴觸。主要是現在很多房企已經深陷於被債主追債的漩渦。

當然，有的房企希望能透過國商市來融資，也有若干財務公司找我談過，可是，這種操作能否奏效？加上時間跨度非常長，我的公司能不能挺到那個時候？這條道路我自然也是覺得行不通。

當主流的資本市場、銀行信貸融資渠道受壓抑時，信託與私募基金就顯得相對活躍。最近有一些私募基金的人來找過我。我也跟他們談了，可是我覺得真正能夠跟他們合作成功也不是那麼容易。

房地產的本質是金融在談論房地產的時候，我們更多的是喜歡將之與金融聯絡在一起來研究。這也是我們一直所認為的房地產的本質就是金融。而當前房地產面臨了宏觀政策經濟的調整和不可預、國際國內金融資本的波動以及實體經濟的反作用等三個困境，加之後續銷售壓力等因素，前景雖好，但也不容過於樂觀。因為在這一年多以來，信貸環境發生了重大變化，整體的融資渠道在原本就比較窄的情況下，表現得更為惡劣。

跟私募基金合作不容易合作的根本就在於利率匯率的風險依舊存在，大宗專案的回報率仍比較低，私募基金的投資力度仍比較疲軟。在這種情況下，即使是能夠跟他們合作，那麼所要接收的條件也將是十分苛刻的。這點，我一直在猶豫之中。書包網

第十六章　劍走偏鋒

那麼現在我是不是該作點走偏門的事情呢？這個偏門就是利用預售登記融資。事實上，被信託業界稱為房地產信託貸款之“預售登記”交易模式的融資方式，此前曾被廣泛使用，其中不乏知名公司，現在仍有一些公司利用這種方式融資。

“預售登記”房地產融資模式釋義預售登記房地產融資模式是一種附買回約定的房地產交易；即信託公司以向房地產商低價購買期房的形式向房地產商提供融資；房地產商在約定期限內溢價贖回信託公司所購期房。這種融資交易模式屬信託公司特有的創新業務模式之一，從前兩年開始盛行。

我們現在來看看這種融資方式的交易結構。首先，信託公司購買房地產公司的部分期房，雙方簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》，併到房屋管理局辦理預售登記。約定期限內，經房地產公司書面同意，信託公司可以將房屋轉讓給新的購買人。這意味著，在抵押期內，資金流緊張的開發商仍可以賣房，每賣出一套房償還一部分信託公司的貸款，但是必須由信託公司協助辦理登記手續。也有一些開發商選擇整體出賣的方式，償還貸款解除限制後統一售房。

如果貸款期限已到，開發商溢價回購房屋，信託公司則退房，該信託計劃結束。溢價部分為信託公司的收益，收益在信託計劃前雙方已有約定。如果發生到期不償還貸款的情況，無需經房地產商同意，信託公司可以將房屋轉讓給新的購買人。所以通常情況下，信託計劃上會顯示，信託公司會以相比市場價較低價格購入房屋，規避風險。

這種模式被認為具有很多優點。首先信託公司以購買商品房的形式向房地產公司融資，是一種表外的融資模式，不會影響房地產公司的資產負債結構。另外，便於房地產公司進行銷控，開發商可以將戶型、位置較好的房子透過預售登記模式先預售給信託公司進行融資，在融資行為結束後進行銷售，把好房子留