��淖》咳綣�揮腥死�靡�行糯�斡氤醋鰨�敲捶康夭�諧【筒豢贍苡心殼罷庋�姆比佟＞湍殼暗那榭隼純矗��兇》肯�研糯�蘭埔丫�焐仙��3萬多億了（而房地產開發商貸款餘額也在二季度末達萬億），加上住房公積信貸5000億，共計有萬億貸款（2005年末只有萬億）。也就是說，在一年多的時間，住房消費信貸增長了一倍以上。也就是說，目前中國房地產市場火熱，並非什麼剛性需求，而是不少投資者利用銀行信貸資金或金融槓桿進行炒作房地產的結果。這也就是目前中國各地房地產市場價格快速上漲的主要根源。

再就是，對於國土資源部的39號令（即《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》），該規定最有特色的地方表現在兩個方面：一是明確把工業用地（包括倉儲用地，但不包括採礦用地）納入到“招拍掛”的範疇；二是土地受讓人必須付清全部土地出讓金後，方能領取土地使用權證書。

對於工業用地納入市場化交易，在國土資源部2006年關於土地轉讓的檔案中有所要求，只不過這次用39號令進一步強調及制定可操作條例來限定。對於“土地受讓人必須付清全部土地出讓金後，方能領取土地使用權證書”的規定，這是目前房地產企業最為關注的問題。這條規定的核心是地方政府把土地轉讓之後，土地受讓人要獲得土地使用權證書，就得付清全部的土地出讓金。後來有媒體解釋為，今年政府對土地的轉讓，只能一次性付清土地出讓金才能獲得土地使用權證，土地出讓金不可分期付款。這一誤讀，把房地產開發商嚇了一跳，後來政府職能部門解釋為政府土地出讓的土地使用權證獲得可以分期付款，卻不可分期獲得土地使用權證。我想這種解釋是對的，也是一個基本常識。但是，為什麼媒體會作出這樣的解釋？而媒體這種土地出讓金不可分期付款的解釋為什麼會引進房地產市場這樣大的波瀾？其實，這裡的問題根本上是與房地產市場的性質有關的。

一般來說，房地產市場是一個高風險的市場。無論對房地產開發商來說，還是對房地產投資者來說都是如此。但是對於一個高風險的行業來說，為什麼無論是房地產企業，還是房地產投資者都會趨之若鶩？最為重要的是他們利用了政府土地政策、信貸政策、稅收政策把房地產市場的高風險轉移到地方政府、商業銀行及整個社會。

在以往的土地付款制度下，開發商先把土地拍賣下來，然後一期一期地付款並一期一期地獲得土地使用權證。這樣，房地產開發商當拿到一期土地的使用權證之後，就能夠以土地向銀行抵押融資的方式，為專案開發作前期準備。一旦前期準備完成，就以住房預售的方式邊開發邊銷售。而銷售獲得回款之後又用於後期迴圈開發。如此一來，房地產開發商用有限的資金就可以撬動多個專案。這樣一期又一期地反覆迴圈，房地產開發商所做專案就越來越廣、越來越大。同時，當房地產開發商用分期付款的方式分期獲得土地使用權證時，不僅能夠用有限的資金撬動多期開發及多個專案，而且能夠利用住房市場產品的惟一性，以土地持有的佔先優勢不斷推高其開發專案的價格，並在許多事情上迫使政府按照房地產開發商意圖而為，否則地方政府所賣出土地的出讓金無法收回。當然，上述的情況僅是在假定房價只是會漲而不會下跌的情況下。

如果房地產出現週期性變化，或房地產市場價格出現下跌時，房地產市場的高風險就會暴露出來。由於房地產開發採取的高槓杆的資金運作，即房地產開發商所投入的資金很小，加上土地是分期付款，在這種情況下，房地產開發商就容易把房地產市場出現的高風險轉移給銀行與地方政府，而且房地產開發商所承受風險很小。正因為房地產開發商在土地獲得的過程和房地產開發商在房地產開發過程中所承擔的風險很小，這就使得房地產開發商有動力來推高拍賣土地的價格，也有動力採取各種方式來推高房價。

如果說，對房地產開發商拍賣土地的出讓金，要求他們在付清土地出讓金後才能夠獲得土地使用權證，無論他們是一次性支付還是分期支付都是如此，那麼一是會提高房地產市場準入門檻。在房地產市場不是可以空手套白狼，而是有一定的資金實力的企業才能進入房地產市場。二是對於一些有實力房地產開發商來說，即使他們一次性支付或分期支付其土地出讓金都沒有問題，但是當房地產開發商被要求對拍賣的土地要支付出讓金才能夠獲得土地使用權證時，那麼房地產開發商不僅無法快速轉讓這塊土地生產運作中的全部成本，也阻礙了房地產開發商便利地從銀行融資的