應天府開發區。

和幾個月前相比，這裡已然是出現了天翻地覆的改變！

原本的荒地變成了寬敞的水泥路，還有一棟棟別緻的房舍。

周琛在規劃開發區的時候並沒有完全參照現代社會的高樓大廈那般設計，一方面的話冶鐵水平達不到，暫時不能大批次生產鋼筋，無法生產鋼筋的話就不方便建設高樓大廈，沒有穩定性。

而且高樓大廈如果沒有電力之類的配套設施的話生活起來完全不方便，再其次，高樓大廈的壽命很短，哪怕是現代那般科技水平真正建造出來之後最佳使用時間也就是和銀行貸款時間打個平，三十年，保養得好一些能到四五十年，但一般來說是撐不到七十年產權期限的。

對於如今的大明來說顯然是不合時宜的。

所以針對這樣的情況，周琛在最開始進行規劃的時候就採用了以平房為主的建設風格，兩層小閣樓，主打一個精緻，一個有序。

說白了就是建設獨棟別墅群。反正土地面積大，不夠用再外擴就是了。

土木磚瓦結合的小別墅，精緻舒適還有私人空間。事實上這樣的建築成本並不高，現代之所以房子價格貴，純粹就是靠地皮炒出來的，房地產疊加了金融屬性之後，自然價格高昂，但這個價格並不等於其成本。

準確的說，不僅僅是房地產，任何的東西，疊加了槓桿，疊加了金融屬性之後，價格都很高，因為其附帶了投資價值，就比如古董字畫，就比如白酒，成本？有什麼成本呢？所謂價值不過是人賦予的罷了。

金融這玩意兒是一把雙刃劍，萬事萬物都是相對的，用好了可以加快發展，可以一份錢不斷利用，這就是所謂的槓桿。

拿房地產來舉例，地方賣地皮給開發商，開發商報了價格之後付出一小部分錢剩下錢款先欠著，直接拿這個地皮抵押給銀行，銀行貸款，而這些貸款的錢也不是直接用來還賬的，而是用來運營，這些錢可以把房子的框架給搭建起來，然後就可以賣房子，預售賣了房子之後，再拿首付的錢進行建造房子，請工程隊，這個環節依舊可以欠賬，工程款可以先壓著半年甚至一年後結算，至於工人的錢，則是有施工方墊付。

一直到房屋建設完成，購房的人把錢款全部交付，這些錢款開始流向各個地方，大頭用來償還買地剩下的錢給地方ZF，剩下的，一部分給工程隊，結清工人工資，剩下的就是開發商的，開發商再拿錢去銀行把抵押的錢還掉。

這個過程之中，開發商其實最終只是出了最初購買地皮的一部分款項，剩下的一切都不需要他給錢，錢在流轉之中就把差價給賺了。

而其中，資金鍊斷裂也與開發商個人無關，因為他開辦的是有限責任公司，所謂有限責任就是責任有限，公司申請破產即可，並不影響個人。

當然，這只是一個環節，真正操作來說的話資金是不會在一個樓盤完整流轉的。

比如在買房的人付了首付款之後，這些錢並不一定會用來建設買房者所買的樓盤，而是被開發商挪用去購買另一塊地皮，買了地皮再進行抵押，再搭建框架再預售，再拿首付款，然後這些首付款又流向第三個樓盤....

看似是一個完美的迴圈，可錢不會平白無故產生，之所以可以形成如此的流轉就是因為開了槓桿，借了未來的錢。

開發商借了未來購房者的餘款，也就是未來自己的盈利，還有未來要交付給工人的工資，未來要償還地方的買地尾款，這些錢只是被他暫時壓住了，被平攤到了各個環節而已。

一旦這期間資金鍊出現斷裂，那就會造成各方損失，樓盤開發爛尾，買房者拿不到房子，工人們拿不到工資，而這其中，銀行是沒有損失的，因為銀行與開發商之間並沒有太多聯絡，買房貸款是由買房者和銀行簽訂的，只要買房者活著，那就要償還貸款，至於能不能拿到房子，與銀行是否虧損無關。而至於土地.....是不是住宅，那不是一紙檔案的事情嗎？高價還是低價左右不虧就是了。開發商申請破產，倒黴的就是購房者還有工人，並不會對其他各個環節造成太大的影響。

而周琛對於應天府開發區的開發可謂是良心到了極點。

他是純粹的全款開發，哪怕是有開槓杆也是在風險範圍之內。

什麼叫做風險之內，就像上文中所說，這些錢只是在一個樓盤內流轉，這就約等於買房者集資蓋房，開發商統籌全域性，銀行進行借貸，只是在一個專案中流轉的情況下肯定是不會出現資金鍊斷裂的情況的，而最終的結果就是