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第二章　房市鉅變與次貸危機的爆發（1）

古語說“冰凍三尺非一日之寒”，次貸危機的爆發也有其前因後果。在次貸危機爆發之前美國的房地產市場經歷了怎樣的變化？美聯儲在這一時期內採取了什麼樣的貨幣政策，它又對次貸危機有什麼樣的影響？又是什麼引起了金融鏈條的斷裂，觸發了次貸危機這顆“炸彈”？在這一章中，我們將對這些問題進行解答，並列舉出次貸危機產生的影響以及各個國家和地區所採取的應對措施。

一、　美國房市的今與昔

1�炒房者的歡樂與哀愁

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現年45歲的Ruty是美國浩浩蕩蕩的炒房者隊伍中的一員，在過去的幾年中經歷了美國房地產市場的起起落落，與之伴隨的是其財富的急劇膨脹到之後的瞬間縮水。在這個過程中，Ruty深刻體會了樓市興衰給她帶來的歡樂與哀愁本部分內容參考了馮鬱青�管窺次級債危機：一個美國炒樓客的成敗錄［N］�第一財經日報�。

幸福時光

Ruty畢業於英國劍橋大學，10年前開始經商，5年前涉足房地產業。受到美國宏觀經濟政策的影響，在過去的幾年中，房地產市場異常紅火，房價扶搖直上，貸款政策也異常寬鬆。在此期間，Ruty在新澤西州先後對###處房產進行投資，裝修之後再高價轉手；同時，她還是房產經紀人，共賣出了20多套房子，年收入大概20萬美元。Ruty表示“確實有過非常美好的時光”。

今非昔比

好景不長，美國房地產市場漸漸下滑，使過去的一切瞬間灰飛煙滅。越來越多的次級貸款者不能按期繳納按揭，所抵押的房屋被收繳之後進入拍賣程式，這進一步增大了住房供應量，使得房價持續下跌，如此一來形成惡性迴圈。

Ruty現在手中還持有四處房產，而且這四處房產全部都是依靠次級抵押貸款購買的。這四處房產現在已經不能給她帶來任何收益，而且由於不能按時還款，其中兩處還面臨被銀行拍賣的危險。房市不景氣，Ruty作為房產經紀人也賣不出房子，相當於是失去工作。兩方面的原因加起來基本上切斷了她的現金流來源，用她自己的話說，現在“所剩的只有債務”。

都是次貸惹的禍

大多數的次級抵押貸款一般是浮動利率，利率會隨著市場利率而變化。很多信貸機構的職員為了業績在向購房者兜售貸款時會隱瞞這一點，即進行所謂的“獵殺貸款”。這也是很多貸款人如今面臨破產的一大原因。

Ruty所借的次級貸款雖說是五年固定利率的次級貸款，但是房地產市場進入熊市，房屋價格大幅下滑，她已經不再賺錢，所以也陷入了財務困境。她現在持有的四套房產，兩處是在新澤西，一處在佛羅里達，另外一處在紐約布魯克林。由於面臨按月還貸的壓力，這些房產隨時都有可能被銀行收走。

四面楚歌

佛羅里達的房產是兩年前Ruty以25萬美元買下的一棟公寓。一年之前，這棟公寓還價值40萬美元，但是現在即使賣25萬也沒人感興趣，再加上當初購買時的各種手續費，Ruty已經損失慘重。

新澤西的情況也好不到哪裡去。其中一處是Ruty在2004年以32萬美元買下的，　2007年Ruty以這棟房屋作為抵押再次融資，得到了42萬美元新的貸款合同。現在Ruty已經開始不能按時還上月供，她自己說必須要把這棟房子賣到至少38萬美元，才能還上銀行貸款，以及各種交易費用。但這將是一件非常困難的事情。

另一處在新澤西出租的房產建於2002年，當時的開發商在底層的車庫後面又連了一層帶廚房、臥室的一居室公寓。這樣本來供兩戶家庭住的公寓可以出租給三戶人家。但是最近市政府忽然禁止出租這所謂的第三套公寓，違規者罰款4000美元，而且租客必須搬出。由於這個原因，Ruty的租金收入下降為原來的2/3，只有2600美元，而這棟房產的月供是4000美元。

紐約布魯克林豪宅是Ruty最喜歡的，兩年前她以93�5萬美元的價格買下這處房產，裝修又花了6萬美元。在房地產最紅火的時候，這棟房子的價格曾經達到120萬美元，但也僅僅是曾經而已。Ruty表示即使賣掉這幢房子也不能還清債務。

像Ruty這樣在過去一段時間美國房地產市場繁榮時期大賺一筆而如今深陷次貸危機的人並不少見，那麼，美國的房地產